Zum Anlagevermögen gehören alle Gegenstände, die sich langfristig im Immobilieninvestmentbestand befinden. Dazu werden Immobilien als Sachanlagen oder Wirtschaftsgüter eingeordnet und sind vom Umlaufvermögen abzugrenzen. Die Kategorisierung ist gesetzlich geregelt und umfasst alle Vermögensgegenstände, die zur Verarbeitung, zum Verbrauch und zur Veräußerung gehören. Mit den Anlagekennzahlen werden Zahlen genannt die das Anlagevermögen umfassen, man nennt diese qualitativen Kennzahlen.
Die bekanntesten Kennzahlen von Anlagevermögen sind; die Immobilienpreise und – Wert, Bodenwert, Abschreibungskennzahlen, Baujahr typische Kennzahlen und deren Restnutzungsdauer, sowie Bau-technischen Kennzahlen und die daraus abzuleitende Instandhaltungsplanung.
Kosten und Preise der Anlagevermögen
- Immobilienpreise
Zu beachten ist, dass der Verkehrswert mit dem Kaufpreis nicht gleichzusetzen ist. Der Kaufpreis ist der Preis, den der Käufer bereit ist auf dem freien Markt zu zahlen. Der Verkehrswert wiederum ist der objektive Wert, der über einen Gutachter oder Bank ermittelte werde. Dieser Wert entspricht dem tatsächlich aktuellen Wert der Immobilie. Ist der Kaufpreis identisch mit dem Verkehrswert, wird dieser (wie auch an der Börse), als den „fairen Wert“ bezeichnet. Liegt der Wert über dem Verkaufspreis, wird von einer „Unterbewertung“ gesprochen, liegt der Wert über dem Verkaufspreis, wird er als „Überbewertet“ angesehen. Grundsätzlich wird mit dem Verkehrswert gerechnet, gleich, ob der Verkaufswert um ein deutliches höher liegt.
„Der Preis ist das, was man zahlen, der Wert ist, was man bekommt!“
Kaufpreis und Verkehrswert sind demnach voneinander unabhängig und können sich demnach deutlich unterscheiden. Hier verbergen sich große Potentiale, wenn sie entdeckt werden. Der Großteil angebotener Immobilien liegt deutlich über dem Verkehrswert und ist für ein Investment ungeeignet. Würde ein Privatanleger trotzdem ein überbewerteter Kaufpreis akzeptieren, ist der zu viel bezahlte Anteil nicht mehr über den Immobilienwert gedickt und hätte einen negativen Betrag in der Bilanzierung. Die Folge ist ein erhöhter Verschuldungsgrad mit einem Schuldbetrag ohne Deckung. Ein nicht zu unterschätzender großen Gewinnanteil liegt daher im Einkauf.
- Herstellungskosten
Er ist der Bewertungsmaßstab für Vermögenswerte (Anlagevermögen) von Immobilien und kann als Baupreisindizes gesehen werden. Es sind alle Aufwendungen die durch den Bau einer Immobilie entstehen mit einzubeziehen. Herstellungskosten teilen sich in Materialkosten und Fertigungskosten auf. Materialkosten der Baustoffe und sämtliche Produkte für den Bau sind zu verwenden. Fertigungskosten sind Handwerksbauarbeiten und entstehen durch die Zahlung der Arbeitslöhne. Entstehen Kosten die den Substanzwert der Immobilie vergrößern oder modernisieren, erhöht das die Bemessungsgrundlage der Abschreibungshöhe. Herstellungskosten haben aber eine Wertober.- sowie Untergrenze. Bei konkreter Ermittlung bedarf es jedoch eine umfangreiche Berücksichtigung der Sachwertrichtlinien verschiedener Bau- und Wohnmerkmale.
- Bodenwert und Gebäudewert
Der Wert einer Immobilie ist grundsätzlich zwischen dem Gebäude- und Bodenwert zu unterscheiden, der das Anlagevermögen ausmacht. Der Bodenwert ist das bebaute Grundstück, neben dem Wert der Außenanlage. Es ist ein eigener Wert der durch die Bemessungsgrundlage einer Bodenrichtwertkarte ermittelt wird. Das Gebäude ist ein Bauwerk, dass auf dem eigenen oder fremden Boden und Grundstück fest verbunden mit der Erdoberfläche ist. Bodenwert und Gebäudewert stellt den gesamten Immobilienwert dar.
Verteilerschlüssel Wird ein Haus alleine oder als Ehepaar erworben, ist der gesamte Besitz ohne Verteilung an den Eigentümer zu übertragen. Bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung wiederum, wird der Miteigentumsanteil des Hauses aus dem rechnerischen Bruchteil der Wohneigentümergemeinschaft (WEG) meist über den Verteilerschlüssel errechnet. Die Umwandlung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen oder Teileigentum wird in Bruchstücke als Teil von 1.000 Anteil, bei größeren Objekten in 10.000 Miteigentumsanteile (MEA) aufgeteilt. Der Verteilerschlüssel lässt sich in der Regel über die Betriebskostenrechnung leichte ermitteln. Ein hoher Eigentumsanteil kann mit einem hohen Mehrwert ausgegangen werden, der Anteil am Gebäude und Grundstück liegen. Andererseits sind sie damit auch anteilig höher an anfallenden Kosten beteiligt. Berechnung des Eigenanteil in Prozent
Eigenanteil / Gesamtanteil x 100 = Anteil in Prozent
- Gesamtgrundstücksfläche und Anteil
Sie ist die Gesamtgröße eine (Bau-)Grundstücks die alle Flächen zu betroffene Immobilienobjekt erfasst. Damit wird die sogenannte „maßgebende Grundfläche“ als die Fläche des Baugrundstücks bezeichnet, die aus der Berechnungsgrundlage der Baupläne hervorgeht. Die Grundstücksfläche kann aus dem Grundbucheintrag oder Lageplan entnommen werden.
Bei dem Erwerb einer einzelnen oder mehrere Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses, erwirbt der Käufer ein Teil der Gesamtgrundstücksfläche mit. der erworbene Anteil ist in der Teilungserklärung und im Grund festgehalten. Es ist davon auszugehen, dass je größer die Grundstücksfläche ausfällt, der Wert der Immobilien steigt. Immobilien mit großem Gesamtgrundstück die gegenüber wenig Wohnfläche bieten, ist das in aller Regel ungünstige Verhältnis für ein Immobilieninvestment, unter Voraussetzung eines fairen Verkaufspreises. Vorgärten, Innenhöfe und sonstige Flächen sind für ein Investmentvorhaben eher ungeeignet und bieten in der Regel keinen nennenswerten Mehrwert. Andererseits können Immobilien versteckte Gewinne in Bodenflächen enthalten, wenn der Verkäufer diese im Verkaufspreis nicht berücksichtigt.
Der (Eigen-)Anteil am Gesamtgrundstück Er lässt sich auf gleiche Weise wie der Gebäudeanteil, mit dem Verteilerschlüssel errechnen. Wird die gesamte Grundfläche durch 100 geteilt, erhält man 1 % der qm Fläche. Wird diese anschließend mit dem prozentualen Anteil multipliziert, ergibt das Ergebnis den Eigenanteil der Gesamtgrundfläche in Quadratmeter.
Gesamtgrundstücksfläche / 100 x Eigenanteil = Eigenanteil an Grundfläche je qm²
Ist das Ergebnis des Eigenanteils an Grundfläche kleiner als die Eigentumswohnung, handelt es sich in der Regel um ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus. Größere Gesamtgrundstücksflächen erhöhen in der Regel das Anlagevermögen.
- Abschreibungskennzahlen
Das Kapitel betrifft alle Zahlen die in Beziehung zur Abschreibung des Anlagevermögens direkt oder indirekt stehen und Einfluss ausüben. Das Baujahr, die unmittelbare die Höhe der Abschreibung bestimmt und letztlich die Restnutzungsdauer, die vorgibt bis zu wie viel Jahren abgeschrieben werden darf.
Baujahr Das Baujahr der Immobilien trägt im Wesentlichen zur Abschreibungsrate bei, die Aufschluss gibt wie hoch sie jährlich gegenüber dem Finanzamt ausfällt. Bei älteren Immobilien ist die Abnutzung höher und deren Restnutzungszeit deutlich kürzer als herkömmliche Immobilien. Auch bei Neubauten ist nach Fertigstellung von einer besonders hohen Abnutzung auszugehen, da die Bezeichnung „Neubau“ in kürze ihren Wert verlieren wird, aufgrund der Gebräuchlichkeit. Neubauten können demzufolge Sonderabschreibungen beantragen.
- Immobilien, die nach dem 31.12.1924 erbaut wurden, gelten 2 Prozent Abschreibungen und haben eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.
- Immobilien, die nach dem 31.12. 1924 erbaut wurden, gelten 2,5 Prozent Abschreibung und haben eine Nutzungsdauer von 40 Jahren.
- Immobilien, die als Neubau gelten, können die ersten 4 Jahre 5 % Sonderabschreibung (degressiv) unter etwaige Voraussetzungen geltend machen.
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
Anschaffungskosten und Renovierungskosten sind über mehrere Jahre absetzbar, da Immobilien mit der Zeit an Wert verlieren. Es ist dabei nur der Wert des Gebäudes abzuschreiben, da der Grund und Boden nicht von einer Abnutzung betroffen ist. Der Kaufpreis einer Immobilie enthält sowohl Gebäude- und Bodenwert in Einem und ist für gewöhnlich nicht differenziert zu betrachten, weder im Kaufvertrag noch sonst wo.
Berechnung der Abschreibungshöhe Die AfA-Bemessungsgrundlage richtet sich am Gebäudewert einschließlich den Kaufnebenkosten. Zusammen wird anhand des Baujahrs die Abschreibungsrate bestimmt und darauf die jährliche lineare Abschreibungshöhe errechnet. Die Abschreibung wird grundsätzlich in Jahresbeträge genannt.
Rechenformel
Gebäudewert + Anschaffungskosten/ 100 x Abschreibungsrate= jährliche Abschreibung
+ Gebäudewert
+ Anschaffungskosten (Kaufnebenkosten)
= Anteiliger Abschreibungswert
Abschreibung 2%
Prinzipiell kann ggf. auch die Herstellungskosten mit den Kaufnebenkosten zusammengerechnet werden, um die Abschreibungshöhe zu ermitteln. Im genaueren sind die Kosten für das Darlehen bei dem Notar und Grundschuldeintragungen im Grundbuch sofort als Werbungskosten abzugsfähig und sind bei der Abschreibung heraus zu rechnen.
Zur Ermittlung kann der Abschreibungshöhe kann alternativ auch dem letzten Steuerbescheid vom Finanzamt herangezogen werden.
- Restnutzungsdauer
Je höher die Abschreibungsrate ausfällt, um so kürzer ist die Restnutzungsdauer der Abschreibung. Eine Abschreibungsragen von beispielsweise 2,5 % hat einen Abschreibungszeitraum von 40 Jahren die danach vollständig abgeschrieben ist. Nach Ablauf endet der Abschreibungszeitraum vollständig und ist nicht verlängerbar. Grundsätzlich sind jedoch höhere Abschreibungsraten von Vorteil, da diese steuerlich höheren Ausgaben bilanzieren, auch wenn die Nutzungszeit sich dadurch verkürzt. Nach Ablauf besteht die Option einer Veräußerung. Abschreibungen haben ein hohes Leistungsvermögen bezüglich der Steuervorteile.
- Grundsteuer
Sie ist der Bodenzins, die auf das Eigentum Steuerzahlungen anfallen. Die Bemessungsgrundlage für Grundsteuer richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und wird mit einem Grundsteuerbescheid bekannt gegeben. Der Eigentümer der Immobilie ist nur über eine Erbpacht (angemietetes Grundstück) von der Steuerzahlung befreit und ist die zweitwichtigste Einnahmequelle der Kommunen. Dabei sind Einflussfaktoren wie; Alter und Größe des Gebäudes- je größer das Gebäude = je höher die Grundsteuer. Bei ältere Gebäude sinkt die Grundsteuer. Bei baulichen Erweiterungen wird meist eine neue und höhere Grundsteuermessbetrag errechnend, die zu deutlich höherer Grundsteuer führen kann. Bei gewerblich genutzten Immobilien gilt ebenfalls ein höherer Grundsteuersatz. Obwohl die jährlich anfallende Grundsteuer auf den Mieter über die Betriebskosten umlegbar sind, bedarf sie einer gewissen Aufmerksamkeit. Die Grundsteuer fällt zwar meist gering aus, kann Sie bei höherer Besteuerung den Mieter in seinen Nebenkostenzahlung hoch belasten. Die Folge ist eine erschwerte Vermietbarkeit und ggf. Wertminderung der Immobilie, aufgrund erhöhter Betriebskosten
Musterbeispiel: Anlagekennzahlen (Anlagevermögen)
Immobilien
1 ETW
2 ETW
3 GE
4 MFH
Kosten und Preise der Anlagevermögen
Kaufpreis
153.000 €
103.000 €
98.000 €
400.000 €
qm² / Preis
1.779 €
2.700 €
2.823 €
1.970 €
Herstellungskosten
1.987 €
1.987 €
1.987 €
1.987 €
Verteilerschlüsse l und Grundstückanteil
Verteilerschlüssel
1062/10.000
49/1.000
87,88/1.000
1000/1000
Grundstücks-größe
Gesamt
388 qm²
430 qm²
550 qm²
185 qm²
Anteil
41,21 qm²
21,07 qm²
48,33 qm²
185 qm²
Bodenwert und Gebäudewert
Bodenrichtwert qm²/€
1.300 €
1.580 €
400 €
360 €
Bodenwert
Gesamt
439400 €
799.800 €
220.000 €
66.600 €
Anteil
53.573 €
39.190 €
19.332 €
66.600 €
Gesamtwert
Bodenwert (anteilig)
53.573 €
33.291 €
19.332 €
66.600 €
Gebäudewert
113.696 €
92.956 €
89.027 €
375.680 €
Gesamt (Verkehrswert)
167.269 €
126.247 €
108.359 €
442.280 €
Abschreibungszahlen
Baujahr
1903
1905
1963
1903
AfA
%
2,5 %
2,5 %
2 %
2,5 %
€
2.843 €
2.324 €
1.781 €
9.392 €
Restnutzungsdauer
35 Jahre
47 Jahre
49 Jahre
40 Jahre
Grundsteuer
137 €
109 €
188 €
288 €
Auch wenn der Privatanleger es schafft günstig Immobilien zu erwerben, liegen im Allgemeinen die Herstellungskosten nahezu Ausnahmslos unterhalb der Einkaufspreise. Im oberen Teil der Tabelle zeigt sich jedoch, dass der bezahlte Quadratmeterpreis gegenüber den Herstellungskosten nicht weit voneinander entfernt liegen und ist insgesamt als ein passables Verhältnis zeigt. Fallen bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen hohe Kosten an, sind diese den Herstellungskosten gegenüberzustellen und bei Überschreitung der Herstellungskosten (Vergleichsmaßstab), ein Abriss mit Wiederaufbau in Erwägung zu ziehen.
In der Mitte der Tabelle könnte der Verteilerschlüssel zusätzlich in Prozent in einer weiteren Zeile angegeben werden. Es ist davon auszugehen, dass die mengenmäßige Verteilung über den Verteilerschlüssel bei vielen Privatanleger nicht eindeutig erscheinen mag. Im Übrigen kann der Verteilerschlüssel ein weiteres Instrument für den Einkauf sein, da oft renovierungsbedürftige ETW verkauft werden, bei denen bereits Reparaturkosten als Sonderumlagen in Planung stehen. Mit dem Verteilerschlüssel können solche künftig anstehenden Kosten im Vorfeld aus der WEG auf die exakt anfallenden Kosten errechnet werden und in den Einkaufspreis mit einkalkuliert werden, um den Immobilienkauf überhaupt beurteilen zu können. Bei renovierungsbedürftigen Häuser ein Blick auf den Verteilerschlüssel notwendig, wenn ein Kaufinteresse anteilsmäßig in einer Wohneigentümergemeinschaft besteht. Darüber hinaus setzt eine Planung von Instandhaltungen über den Verteilerschlüssel voraus. Der Verteilerschlüssle ist ein wesentlicher Bestandteil für die Berechnung des Anlagevermögens.
Ist die Grundstückfläche baurechtliche Erweiterbar, kann daraus größtmögliche Wertsteigerungspotentiale hervorgehen. Trotz alledem bleiben große Grundstücksflächen im Verhältnis mit wenig Wohnfläche für ein Immobilieninvestment ungeeignet und Immobilien mit größeren Wohnflächen mit wenig Grundstücksfläche zu gleichen Kaufpreisen attraktiver. Wie erwähnt können verborgenen Wertpotentiale aus der Bodenrichtwertkarte mit dem Verteilerschlüssel einhergehen und sind im Einzelnen zu prüfen.
In der tabellarischen Gegenüberstellung zeigt sich, dass der Anteil an Bodenwert zum Gesamtwert verhältnismäßig gering aus. Auch auffällig ist, dass der Bodenpreis der 2 ETW in Stuttgart-Ost mehr als viermal so teuer ist als der Bodenpreis der 3 GE in Pforzheim. In der Zeile des Bodenrichtwerts in qm²/€ sind die Preisunterschiede nebeneinander aufgereiht und gut zu erkennen. Hier stellt sich erneut die Frage, ob das Verhältnis zwischen Boden- und Gebäudewert in Prozent darzustellen von Nutzen sein kann.
Die Baujahre sind überwiegend im Anfang des 1900 Jahrhundert und haben bereits ein langes Bestehen, das höhere Instandhaltungspflege andeutet. Bei den Abschreibungskennzahlen gilt als erstes das Baujahr, da er die Abschreibungsrate festlegt. 3 von 4 Immobilien haben ältere Baujahre das vor 1925 liegt und damit die Abschreibungsrate von 2,5% erreicht. Es kann ärgerlich sein, wenn ein Baujahr mit nur wenigen Jahren darüber liegt.
An der Restnutzungsdauer ist zu erkennen, dass das Portfolio noch relativ jung ist, da noch eine lange Abschreibungszeit bevorsteht. Nach Ablauf bestehen Veräußerungsoptionen.
Die Grundsteuer ist bei allen Immobilien unauffällig und bedarf keine weiteren Anmerkungen.
Anlagekennzahl bieten eine Vielzahl an Ergänzungsmöglichkeiten.
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