Banken-Kennzahlen

Hier geht aus ausschließlich um solche Zahlen, die im Zusammenhang mit Banken stehen. Banken (Stakeholder) sind im Immobilieninvestment ein wichtiger Vertragspartner, der über das Immobiliendarlehen mit dem Investor verbunden ist. Durch die Vergabe der Geldmittel, die zum Kauf der Immobilien führen, ist eine vertragliche Vereinbarung erforderlich. Es ist zu empfehlen die Banken-Kennzahlen zu verstehen lernen, mit welchen die Banken arbeiten. Das ist eine Voraussetzung für eine gute Zusammenarbeit und schafft Vorteile für den Privatanleger. Im Folgenden werden einige Banken-Kennzahlen genannt, die relevant für ein Immobilieninvestment sind. Für Banken gelten 85 % der Immobilien in Deutschland als bezahlbar, da mit 33 % das durchschnittliche Jahreshaushaltseinkommen nach 25 Jahren das Darlehen abbezahlt werden kann. 81 % der Deutschen finanzieren den Kauf einer Immobilie über ein Darlehen mit der Bank, wobei 21 % mit einem Bausparvertrag verbunden sind. 54 % der Bundesbürger besitzen Wohneigentum, wovon 45 % der Eigentümer die Wohnung selbst nutzen, aber nur 27 % der Deutschen sind Vermieter. Im Vergleich zu den anderen europäischen Ländern liegt Deutschland auf dem vorletzten Platz der Eigentumsquote. Das dürfte für jeden Immobilieninvestor als Vermieter grünes Licht für eine erhöhte Vermietbarkeit sein. Der Wohneigentumsanteil geht jedoch in den Städten deutlich zurück und in ländlichen Gebieten erhöht er sich. Eine niedrige Eigentumsanteilquote erhöht die Vermietbarkeit. Eine Immobilie in Deutschland kostet durchschnittlich 264.000 EUR, das entspricht etwa dem 5,6-fachen des Netto-Jahreshaushaltseinkommens. Das durchschnittliche Investitionsvolumen wird von den Banken als „erschwinglich“ oder als „tragbare“ Investition bezeichnet. Die durchschnittliche Eigenkapitalanzahlung beträgt 50.000 Euro, das sind 18,95 % Eigenkapital und 81,05 % werden als Beleihungssumme von der Bank finanziert. Grundsätzlich gilt, je länger die gesamte Kreditlaufzeit ausfällt, desto unrentabler das Investment, da mit unter anderem auch die Kapitalkosten erhöhen. Verkürzte Gesamtlaufzeiten weisen auf wirtschaftlich attraktive Immobilieninvestments hin. Die Gesamtlaufzeit wird nach Ablauf der Zinsbindung mit gleichbleibendem Zinssatz berechnet. Die anfängliche Tilgungshöhe bestimmt im Wesentlichen die Gesamtlaufzeit. Mögliche Sondertilgungen, Anzahlung oder weitere Einflussfaktoren bleiben unberücksichtigt.

Kreditlaufzeiten mit unterschiedlichen Tilgungshöhen und Zinssatz

Anfängliche           Tilgung	Zinssatz 0,5 %	Zinssatz 1 %	Zinssatz 1,5 %	Zinssatz 2 %
2 %	44 Jahre, 9 Monate	40 Jahre, 8 Monat	37 Jahre, 5 Monate	34 Jahre, 10 Monate
3 %	31 Jahre	28 Jahre, 11 Monate	27 Jahre, 2 Monate	25 Jahre, 8 Monate
4 %	23 Jahre, 8 Monate	22 Jahre, 5 Monate	21 Jahre, 4 Monate	20 Jahre, 5 Monate
5 %	19 Jahre, 2 Monate	18 Jahre, 4 Monate	17 Jahre, 8 Monate	17 Jahre
6 %	16 Jahre, 1 Monat	15 Jahre, 7 Monate	15 Monate	14 Jahre, 6 Monate

Die Kreditlaufzeit erhöht sich bei niedrigeren Zinskosten. Der Grund liegt in der verbundene höhere Ratenzahlung in Euro. Darlehenskonditionen

• Darlehenssumme

Ist die Kreditlaufzeit, mit dem Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Tilgung bzw. Rückzahlung des Darlehens.

• Verkehrswert

Er ist der objektive Marktwert, der sich auf den ermittelnden Zeitpunkt bezieht und richtet sich nach dem allgemeinen Grundstückverkehr. Dieser sollte nur von Banken oder unabhängigen Baugutachter ermittelt werden.

• Beleihungswert

Stellt den Immobilienwert ins Verhältnis zu Darlehenssumme. Der Beleihungswert drückt aus, ob die Immobilie durch den Kaufpreis gedeckt oder eine Differenz zu den Gesamtkosten entsteht. Jede Bank bewertet jede Immobilie, die über ein Darlehen finanziert wird. Der Immobilieninvestor kann dadurch sein Verschuldungsgrad der Immobilie oder seinem gesamten Bestand dazu rechnen.

• Grundschuld

Ein Grundstück oder Immobilie kann mit einer Grundschuld belastet werden. Sie ist vergleichbar mit einem Grundpfandrecht und dient der Absicherung von Schulden, für die der Eigentümer der Immobilie haftet. Bei einem Kauf einer Immobilie ist die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch üblich.

• Zinsbindung

Er ist eine zeitlich festgelegte Garantie des vorher festgelegten Zinssatz im Darlehensvertrag. Das vor allem dann auch gilt, wenn etwaige Zinsveränderungen, die am Finanzmarkt stattfinden, keinen Einfluss hat.

• Datum

Es ist der Zeitpunkt der ersten Darlehensrate gemeint. Kaufdatum und erste Darlehensrate können voneinander abweichen, wenn einen späteren Tilgungsbeginn vereinbart wurde.

• Bank

Damit ist die zu finanzierenden Bank gemeint. Grundsätzlich ist ein Bankenvergleich sinnvoll und es sollte nicht nur bei einer Bank finanziert sein.                                                     Bankenkennzahlen (Musterbeispiel)

Anz.	Immobilien	Darlehens- summe	Verkehrswert	Beleihungs- wert	Grundschuld	Zinsbindung	Datum	Bank
1	ETW	153.000 €	190.000 €	81 %	153.000 €	10 Jahre	08.2015	VR-Bank
2	ETW	103.000 €	144.000 €	72 %	103.000 €	15 Jahre	05.2017	VR-Bank
3	ETW	98.000 €	101.000 €	79 %	98.000 €	5 Jahre	12.2019	Sparkasse
4	MFH	400.000 €	500.000 €	80 %	400.000 €	10 Jahre	02.2020	Sparda-Bank
	Gesamt	754.000 €	935.000 €	Ø 81 %	754.000 €

Wir raten jeden Immobilieninvestor Banken-Kennzahlen vor einer Finanzierung miteinander zu vergleichen und bei mehreren Finanzierungen diese über mehrere Banken zu verteilen. Dadurch entsteht ein natürlicher Wettbewerb unter den Banken, bei denen Sie von den besten Konditionen profitieren können. Wer nur über seine Hausbank finanziert, zahlt nicht selten mehr, da Banken wissen, dass treue Kunden keinen Vergleich anstreben. Banken-Kennzahlen unterliegen einem starken Benchmarking. In der folgenden Tabelle sind alle Angaben, außer die anfänglichen Tilgungs- und Zinsanteile,  in Ist-Werte angegeben. Die gesamten Durchschnittswerte (letzte Zeile) sind Mittelwert die aus den vier Immobilien errechnet worden.                                                         Tilgungskonditionen (Musterbeispiel)

Anz.	Immobilie	Zinssatz %	Tilgung				Gesamte Laufzeit
			anfängliche Tilgung %	anfängliche Tilgung €	anfänglicher Zinsanteil €	anfänglicher Tilgungsanteil €
1	ETW	2,45 %	1,99 %	500 €	275 €	225 €	33 Jahre
2	ETW	1,35 %	2,15 %	300 €	116 €	184 €	36 Jahre
3	ETW	1,2 %	4,92 %	500 €	115 €	385 €	22 Jahre
4	MFH	0,9 %	2,1 %	1.000 €	300 €	700 €	40 Jahre
	Gesamt	Ø 1,48 %	Ø 2,79 %	2.300 €	806 €	1.494 €	Ø 32,8 Jahre

Siehe verwandte Themen: Kennzahlen des Umlaufvermögens