Hier geht aus ausschließlich um solche Zahlen, die im Zusammenhang mit Banken stehen. Banken (Stakeholder) sind im Immobilieninvestment ein wichtiger Vertragspartner, der über das Immobiliendarlehen mit dem Investor verbunden ist. Durch die Vergabe der Geldmittel, die zum Kauf der Immobilien führen, ist eine vertragliche Vereinbarung erforderlich. Es ist zu empfehlen die Banken-Kennzahlen zu verstehen lernen, mit welchen die Banken arbeiten. Das ist eine Voraussetzung für eine gute Zusammenarbeit und schafft Vorteile für den Privatanleger. Im Folgenden werden einige Banken-Kennzahlen genannt, die relevant für ein Immobilieninvestment sind. Für Banken gelten 85 % der Immobilien in Deutschland als bezahlbar, da mit 33 % das durchschnittliche Jahreshaushaltseinkommen nach 25 Jahren das Darlehen abbezahlt werden kann. 81 % der Deutschen finanzieren den Kauf einer Immobilie über ein Darlehen mit der Bank, wobei 21 % mit einem Bausparvertrag verbunden sind. 54 % der Bundesbürger besitzen Wohneigentum, wovon 45 % der Eigentümer die Wohnung selbst nutzen, aber nur 27 % der Deutschen sind Vermieter. Im Vergleich zu den anderen europäischen Ländern liegt Deutschland auf dem vorletzten Platz der Eigentumsquote. Das dürfte für jeden Immobilieninvestor als Vermieter grünes Licht für eine erhöhte Vermietbarkeit sein. Der Wohneigentumsanteil geht jedoch in den Städten deutlich zurück und in ländlichen Gebieten erhöht er sich. Eine niedrige Eigentumsanteilquote erhöht die Vermietbarkeit. Eine Immobilie in Deutschland kostet durchschnittlich 264.000 EUR, das entspricht etwa dem 5,6-fachen des Netto-Jahreshaushaltseinkommens. Das durchschnittliche Investitionsvolumen wird von den Banken als „erschwinglich“ oder als „tragbare“ Investition bezeichnet. Die durchschnittliche Eigenkapitalanzahlung beträgt 50.000 Euro, das sind 18,95 % Eigenkapital und 81,05 % werden als Beleihungssumme von der Bank finanziert. Grundsätzlich gilt, je länger die gesamte Kreditlaufzeit ausfällt, desto unrentabler das Investment, da mit unter anderem auch die Kapitalkosten erhöhen. Verkürzte Gesamtlaufzeiten weisen auf wirtschaftlich attraktive Immobilieninvestments hin. Die Gesamtlaufzeit wird nach Ablauf der Zinsbindung mit gleichbleibendem Zinssatz berechnet. Die anfängliche Tilgungshöhe bestimmt im Wesentlichen die Gesamtlaufzeit. Mögliche Sondertilgungen, Anzahlung oder weitere Einflussfaktoren bleiben unberücksichtigt.
Kreditlaufzeiten mit unterschiedlichen Tilgungshöhen und Zinssatz
Anfängliche Tilgung
Zinssatz0,5 %
Zinssatz1 %
Zinssatz1,5 %
Zinssatz2 %
2 %
44 Jahre, 9 Monate
40 Jahre, 8 Monat
37 Jahre, 5 Monate
34 Jahre, 10 Monate
3 %
31 Jahre
28 Jahre, 11 Monate
27 Jahre, 2 Monate
25 Jahre, 8 Monate
4 %
23 Jahre, 8 Monate
22 Jahre, 5 Monate
21 Jahre, 4 Monate
20 Jahre, 5 Monate
5 %
19 Jahre, 2 Monate
18 Jahre, 4 Monate
17 Jahre, 8 Monate
17 Jahre
6 %
16 Jahre, 1 Monat
15 Jahre, 7 Monate
15 Monate
14 Jahre, 6 Monate
Die Kreditlaufzeit erhöht sich bei niedrigeren Zinskosten. Der Grund liegt in der verbundene höhere Ratenzahlung in Euro. Darlehenskonditionen
Darlehenssumme
Ist die Kreditlaufzeit, mit dem Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Tilgung bzw. Rückzahlung des Darlehens.
Verkehrswert
Er ist der objektive Marktwert, der sich auf den ermittelnden Zeitpunkt bezieht und richtet sich nach dem allgemeinen Grundstückverkehr. Dieser sollte nur von Banken oder unabhängigen Baugutachter ermittelt werden.
Beleihungswert
Stellt den Immobilienwert ins Verhältnis zu Darlehenssumme. Der Beleihungswert drückt aus, ob die Immobilie durch den Kaufpreis gedeckt oder eine Differenz zu den Gesamtkosten entsteht. Jede Bank bewertet jede Immobilie, die über ein Darlehen finanziert wird. Der Immobilieninvestor kann dadurch sein Verschuldungsgrad der Immobilie oder seinem gesamten Bestand dazu rechnen.
Grundschuld
Ein Grundstück oder Immobilie kann mit einer Grundschuld belastet werden. Sie ist vergleichbar mit einem Grundpfandrecht und dient der Absicherung von Schulden, für die der Eigentümer der Immobilie haftet. Bei einem Kauf einer Immobilie ist die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch üblich.
Zinsbindung
Er ist eine zeitlich festgelegte Garantie des vorher festgelegten Zinssatz im Darlehensvertrag. Das vor allem dann auch gilt, wenn etwaige Zinsveränderungen, die am Finanzmarkt stattfinden, keinen Einfluss hat.
Datum
Es ist der Zeitpunkt der ersten Darlehensrate gemeint. Kaufdatum und erste Darlehensrate können voneinander abweichen, wenn einen späteren Tilgungsbeginn vereinbart wurde.
Bank
Damit ist die zu finanzierenden Bank gemeint. Grundsätzlich ist ein Bankenvergleich sinnvoll und es sollte nicht nur bei einer Bank finanziert sein. Bankenkennzahlen (Musterbeispiel)
Anz.
Immobilien
Darlehens-summe
Verkehrswert
Beleihungs-wert
Grundschuld
Zinsbindung
Datum
Bank
1
ETW
153.000 €
190.000 €
81 %
153.000 €
10 Jahre
08.2015
VR-Bank
2
ETW
103.000 €
144.000 €
72 %
103.000 €
15 Jahre
05.2017
VR-Bank
3
ETW
98.000 €
101.000 €
79 %
98.000 €
5 Jahre
12.2019
Sparkasse
4
MFH
400.000 €
500.000 €
80 %
400.000 €
10 Jahre
02.2020
Sparda-Bank
Gesamt
754.000 €
935.000 €
Ø 81 %
754.000 €
Wir raten jeden Immobilieninvestor Banken-Kennzahlen vor einer Finanzierung miteinander zu vergleichen und bei mehreren Finanzierungen diese über mehrere Banken zu verteilen. Dadurch entsteht ein natürlicher Wettbewerb unter den Banken, bei denen Sie von den besten Konditionen profitieren können. Wer nur über seine Hausbank finanziert, zahlt nicht selten mehr, da Banken wissen, dass treue Kunden keinen Vergleich anstreben. Banken-Kennzahlen unterliegen einem starken Benchmarking. In der folgenden Tabelle sind alle Angaben, außer die anfänglichen Tilgungs- und Zinsanteile, in Ist-Werte angegeben. Die gesamten Durchschnittswerte (letzte Zeile) sind Mittelwert die aus den vier Immobilien errechnet worden. Tilgungskonditionen (Musterbeispiel)
