Bietet Erbpacht oder Erbbaurecht eine Investitionschance?

Animiert von den hohen Kaufpreisen am Immobilienmarkt wird immer wieder über Erbpacht und Erbbaurecht als Investitionschancen diskutiert. Investoren setzen sich immer öfter mit dem Thema auseinander.

Was ist der Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht?

Der Unterschied zwischen der Erbpacht und dem Erbbaurecht besteht darin, dass die Erbpacht sich auf eine unbegrenzte Nutzung landwirtschaftlicher Flächen gegen kontinuierliche Zahlung eines Erbzinses an den Grundbesitzer bezieht, wohingegen das Erbbaurecht sich auf eine zeitlich begrenzte Nutzung bezieht.

Das deutsche Erbbaurecht gibt es schon seit vielen Jahren. Aktuell ist es wieder in den Vordergrund gerückt wegen des Wohnungsmangels in verschiedenen Regionen. Berlin, Hamburg und andere Kommunen wollen dazu übergehen, Investoren Land vor allem in Erbpacht zu überlassen – oder bewegen sich zumindest in dieser Richtung. Der Beweggrund dazu ist, auf lange Sicht mehr Kontrolle über die kommunalen Wohnflächen zu behalten.

Bedenken seitens der Privatanleger und Investoren

Im Vergleich zum Ausland beteiligen sich in Deutschland nur sehr wenige Anleger und Investoren an solchen Projekten beziehungsweise stehen der Sache sehr skeptisch gegenüber. Was sind also die Bedenken, die vor allem Privatanleger und Investoren gegenüber dem Thema haben? Das Erbbaurecht ist zum Investieren dann akzeptable, wenn die Laufzeit noch mindestens 50 Jahre beträgt oder die Restnutzungsdauer darüber hinaus geht. Der Erbbauzins ist grundsätzlich langfristig zu planen und muss vertraglich gesichert sein. Auch muss absolute Transparenz über den sogenannten „Heimfallanspruch“ bestehen: Das heißt klare vertragliche Bestimmungen beispielsweise darüber, wann ein Erbbaurecht zurückgenommen werden kann und welche Entschädigungen dafür anstehen.

Steuervorteile nutzen

Viele Privatinvestoren lehnen kategorisch eine Investition mit Erbpacht ab. Dennoch bietet das Investment auch gewisse Vorzüge. Etwa eine geringere Kapitalbindung, da man das Grundstück nicht kaufen muss, wodurch sich wiederum Aussicht auf eine höhere Eigenkapitalrendite ergibt. Das Finanzamt bietet den Investoren ebenfalls Vorteile an: Die Kosten für den jährlichen Erbbauzins bei vermieteten Objekten sind als Ausgabe steuerlich absetzbar, während Investitionen in Grund und Boden nicht abgeschrieben werden können.

Die Wertentwicklung mit Erbpacht

Wie stehen die Entwicklungstendenzen zu solchen Immobilien? In einem Vergleich der großen 7 Städte Deutschlands hinsichtlich der Wertentwicklung von Objekten in Erbpacht wurde in den letzten Jahren auch hier eine ähnlich ansteigende Marktpreisentwicklung beobachtet. Ein hohes Wachstum des Kapitalwertes ist künftig auch hier zu erwarten.

Bei Erbbaurecht muss auf mehr geachtet werden

Vielleicht ist es einfach nur die Unerfahrenheit mit dem Erbbaurecht, die Investoren noch zögern lässt. Noch ist es ein Exot auf dem Immobilienmarkt und bleibt Neuland für Privatanleger. Das birgt eine gewisse Unsicherheit, die mit der Kalkulation von Immobilieninvestments einhergehen. Obwohl Daten und Zahlen Fakten darstellen, bedarf ein Immobilienkauf mit Erbbaurecht den Beistand einer Rechtsberatung. Beispielsweise mindern Verfügungseinschränkungen, Vorkaufsrechte, Genehmigungspflichten für den Umbau oder Vermietungsmitsprache den Immobilienwert.

Fazit: Erbbaurecht

„Das Erbbaurecht wird sich weiter etablieren!“