1. Einleitung
Immobilien sind ein mittel- bis langfristiges Investment und erfordern deshalb eine gewisse Planungssicherheit, die ein Immobilienportfolio zwingend notwendig macht. Ohne methodische Vorgehensweise gilt ein Investment als eine hochriskante Herangehensweise. Aufwand und Nutzen der Planung sollten dabei in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Das vorliegende Buch befasst sich mit den wichtigsten Kennzahlen des Immobilieninvestments im Privatvermögen und stellt somit eine solide Basis an Informationen dar, um Anlageentscheidung sicher treffen zu können. Mit der Zusammenstellung wesentlicher Kennzahlen wurde ein Portfolio aufgebaut, wobei der eigene Schwerpunkt mit Zielsetzung immer im Mittelpunkt steht. Ein erster wichtiger Schritt für die Portfolioarbeit ist es, herauszufinden, welchen Schwerpunkt Sie als Nutzer mit Ihrem Investment verfolgen. Dabei können sich Ihre Zielsetzungen durch neue Situationen ständig verändern und müssen immer wieder neu ausgerichtet werden. Fundamentale Kenner vertrauen dem Immobilienmarkt nicht blind, sondern bilden sich ein eigenes Urteil. Mit dem Portfolio werden Investoren in die Lage versetzt, Investitionsentscheidungen selbst zu treffen, von denen sie erwarten können, dass ihr Investment sicher angelegt ist, um auch die erwartende Rendite zu erzielen. Private Immobilien sind mit einem Unternehmen zu vergleichen, weswegen sie unter denselben betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten betrachtet und gesteuert werden müssen. In diesem Buch wird mit einem kleinen Musterportfolio gearbeitet, das mit echten Zahlen aus der Praxis gefüllt ist und in jedem Kapitel durchgehend als Beispiel angewendet wird. Dieses Musterportfolio ist so konzipiert, dass es problemlos auf die Realität zu übertragen ist. Die Musterimmobilien bleiben bis zum Ende unverändert und jedes Kapitel hat seine eigenen Kennzahlen, mit denen sich Beispiele mit dem Musterportfolio darstellen lassen. Dazu werden zahlreiche Tabellen und Diagramme vorgestellt, die die Zahlen in geordneter Form aufstellen, interpretieren und als allgemeine Hilfe dienen sollen. Bei der Ausführung wird sich größtenteils an einem homogenen Bestand von Wohnimmobilien, auch unter der Bezeichnung Wohninvestment für Privatanleger, orientiert. Der Immobilienbestand wird ausschließlich als Privatvermögen betrachtet und das Geschäftsmodell richtet sich an einen Bestandshalter ohne gewerblichen Handel. In der Entwicklung und Aufstellung von Kennzahlen werden quantitative von qualitativen Kennzahlen unterschieden. Die einzelnen Buchkapitel werden vereinfacht dargestellt und in einer verständlichen Sprache wiedergegeben, sodass jeder Leser dem Inhalt problemlos folgen kann. Nach jedem Kapitel folgt eine kurze Zusammenfassung aller wesentlichen Fakten. Alle Angaben von Zahlen und Daten können Ungenauigkeiten oder gerundete Zahlenwerte aufweisen. Wie bei marktüblichen Unternehmen werden Zahlen zur Bewertung gewonnen, die einen Einblick in die Geschäftsberichte und Jahresabschlüsse vermitteln sollen. Aus den Bereichen der Bestandsaufnahme, dem Umlaufvermögen (insbesondere dem Risikomanagement) und dem Anlagevermögen werden unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten angesprochen. Mit den üblichen quantitativen Renditekennzahlen und dem Risikomanagement mit der SWOT-Analyse wird die Kapitalstruktur als Rechnungsmodell der Immobilienqualität dargestellt. Die Marktbewertung wird deskriptiv vorgenommen. Dabei konzentrieren wir uns überwiegend auf Möglichkeiten, die von uns beeinflusst, entschieden und kontrolliert werden können. Einflüsse, die wir nicht ändern können, werden als Risiken erkannt, die wir akzeptieren müssen, obwohl auch unveränderbare Risiken Chancen bedeuten können. Wer seine Zahlen kennt und diese richtig interpretiert, bewegt sich auf der sicheren Seite seines Investments. Das vorliegende Buch orientiert sich an wissenschaftlichen Modellen und Verfahrensweisen und wird nach modernen Portfolio-Theorien dargestellt. Michel Fassbinder