Das Immobilienportfolio-Management
´`Immobilienportfolio-Management„ ist ein für Investoren und Immobilienakteure gängiger Begriff; er bezeichnet den effektiven Einsatz der Immobilien im Portfolio. Die Aufgaben eines Immobilienportfolio-Managements sind es, den Wert des Portfolios zu steigern, Risiken zu minimieren und die Rentabilität zu maximieren. Der nachfolgende Beitrag erlaubt einen tieferen Einblick in das Thema und zeigt unterschiedliche Aspekte, die bei der Verwaltung von Immobilienportfolios berücksichtigt werden sollten.
Viele glauben, die Aufgabe eines Immobilieninvestors beschränke sich darauf, Immobilien zu kaufen, Handwerker zu beauftragen und sich um die Mieterbetreuung zu kümmern. Diejenigen kennen die Zahlen ihres Portfolios unzureichend und haben keinen fundierten Überblick über ihr Investment, da sie nur im kooperativen Alltagsgeschäft tätig sind und einfache Kalkulationstools nutzen. Solche Immobilienbesitzer unterhalten sich hauptsächlich über einzelne Reparaturen, den guten Elektriker von nebenan oder die Persönlichkeiten ihrer Mieter sowie deren Erfahrungen. Es geht also um Triviales, aber die Freude und der Ärger über diese alltäglichen Inhalte sind unverhältnismäßig groß.
Das Portfoliomanagement widmet sich wesentlichen Aufgaben wie beispielsweise Aktualisierungen der Marktlage, Rendite-Risiko-Analyse, der jährlichen Anpassung des Verschuldungsgrades und weiteren. Die Hauptaufgabe eines Immobilieninvestors besteht darin, die strategische Ausrichtung seines Portfolios immer wieder an den Markt anzupassen und, nur wenn die Zeit dies zulässt, teile des Alltagsgeschäftes zu übernehmen. Dies gilt für Investoren allgemein, ungeachtet des Umfangs Ihres Portfolios.
Siehe auch verwandtes Thema: Immobilienportfolio aufbauen
Immobilienportfolio-Management für Privatanleger
Das Immobilienportfolio-Management ist nicht nur für institutionelle Investoren, sondern auch für private Kleininvestoren erfolgsführend. Für Kleinanleger ist es vor allem wichtig, ihre Investitionen zu diversifizieren, um das Risiko zu minimieren und eine höhere Rendite zu erzielen. Dies kann durch den Kauf unterschiedlicher Immobilienarten und/oder durch Immobilienkäufe in mehreren Regionen erreicht werden. Zudem spielt bei privaten Kleinanlegern, da diese in der Regel über ein kleineres Budget verfügen, die Liquidität eine besondere Rolle: das wenige Kapital sollte punktuell eingesetzt werden und der Verschuldungsgrad an die Marktsituation angepasst sein. Wenn beispielsweise beim Immobilienmarkt-Trend eine Gegenbewegung (Marktzyklus) zu erwarten ist, sollte schon im Vorfeld berechnet werden, wieviel Gegenbewegung das Portfolio aushält. Eine Überschuldung, die 200% übersteigt, sollte grundsätzlich vermieden werden – siehe Beitrag Verschuldungsgrad.
Grundlagen des Immobilienportfolio-Managements
Zu den Grundlagen des Immobilienportfolio-Managements gehören die Bewertung des Portfolios, das Erkennen von Möglichkeiten zur Wertsteigerung und das Monitoring von Risiken, um das Portfolio zu optimieren. Hierzu einige Beispiele aus der Praxis:
- Liquidität
Da Immobilien im Vergleich zu Aktien und Anleihen nicht schnell gehandelt werden, ist es wichtig, ein Gleichgewicht zwischen der Liquidität des Portfolios und der Rendite zu finden. Ein Portfolio, das illiquide ist, kann Probleme bei der kurzfristigen Zahlung verursachen, während ein zu liquides Portfolio das Wachstumspotential verringert.
Musterbeispiel: Messung der Zahlungsfähigkeit eines Portfolios
- Marktanalyse
Marktorientiertes Investieren (Opportunist) bedeutet eine Ausrichtung an den aktuellen Gegebenheiten des Immobilienmarktes. Nicht wenige Investoren haben nur das Immobilienobjekt im Blick; ohne Marktkenntnisse haben sie keine Antwort auf die Frage, ob der Zeitpunkt für ihr Handeln geeignet ist. Ihr fehlender Bezug zum Immobilienmarkt liefert sie externen unbekannten Faktoren aus, die wesentlichen Einfluss auf ihren Erfolg oder Misserfolg haben können. Da das Kapitel sehr umfangreich ist, wird ein weiteres Buch von uns empfohlen, um den Immobilienmarkt bewerten zu können. Wer eine Immobilie kaufen oder in sie investieren möchte, sollte nicht nur auf das Kaufobjekt achten, sondern genauso den Blick auf den gegenwärtigen Markt richten.
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- Diversifikation
Ein wichtiger Teil des Immobilienportfolio-Managements ist die Diversifikation, auch Streuungseffekte genannt. Die Möglichkeiten der Streuung sind sehr vielfältig, man sollte sich ihrer bedienen. Von unterschiedlichen Objektaltern, Flächenverteilungen und Objektgrößen bis hin zur Streuung der Finanzierungskonditionen, Banken, Vertragslaufzeiten, Lagen und Mieterbranchen- die Diversifizierung gehört zum Risikomanagement. Wer streut, wirkt Risiken entgegen. Mithilfe einer breiteren Palette von Immobilieninvestitionen wird die Abhängigkeit von einzelnen Objekten (Klumpenrisiko) gemindert.
Beispiel eines Musterportfolio
- Risikomanagement
Ein Immobilienportfolio ist immer gewissen Risiken ausgesetzt, entsprechend sollte man als Immobilieninvestor ein Risikobewusstsein inne haben. Ein Risiko kann z.B. eintreten, wenn es zu einer Abweichung bei der zu erwartenden Rendite kommt. Eine zu erwartende Rendite ist folglich immer in ein ausgewogenes Verhältnis zum Risiko zu bringen.
Mittels eines Risikomanagements können Risiken zwar nicht verhindert, aber reduziert werden. Bei einer Risikofrüherkennung können Bewältigungsstrategien rechtzeitig geplant und am effizientesten umgesetzt werden.
Es ist empfehlenswert, auch in kleineren Immobilienportfolios eine breite Diversifizierung anzustreben, um sie möglichst gut gegen Risiken abzuschirmen.
- Überwachung und Anpassung
Die Überwachung des Immobilienportfolios mit einem Monitoring ist ein Prozess, der gewährleistet, dass geplante Strategien und Maßnahmen effektiv umgesetzt werden. Man hat immer eine aktuelle Übersicht der Mieteingänge und wird an anstehende Mietanpassungen erinnert. Es ist wichtig, das Portfolio mit seinen Kennzahlen regelmäßig zu kontrollieren, um sicherzustellen, dass die Ziele erreicht werden. Ein solches Monitoring kann rechtzeitig auf erforderliche Anpassungen wie etwa einen Verkauf, eine Umstrukturierung oder eine Umschuldung hinweisen.
Musterbeispiel eines Portfolio-Monitoring
Aufgabenbereiche eines Immobilienportfoliomanagers
Der Portfoliomanager geht verschiedenen Tätigkeiten innerhalb der drei folgenden Bereiche nach:
Im Sektor Objektqualität wird dargestellt, mit welcher Ausstattung und Konformität die Immobilie selbst aufwartet. Die Standortqualität trifft Aussagen darüber, wie wertbeständig der Standort ist. Im Arbeitsbereich Vermietungs- und Bewirtschaftungsqualität werden unter Anderem Vermietungsstand und Zahlungsausfallwagnis veranschaulicht. Der Portfoliomanager schöpft aus den Erkenntnissen in diesen drei Bereichen Ansätze zur Optimierung der Abläufe und Gegebenheiten.
Die Objektqualität sowie Vermietungs- und Bewirtschaftungsqualität lassen sich vom Immobilieninvestor beeinflussen, bei der Standortqualität ist nach der Kaufentscheidung keine Nachsteuerung mehr möglich.
Ziele des Portfoliomanagements
Das Ziel des Immobilienportfolio-Managements besteht darin, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Risiko und Rendite zu finden: den Verschuldungsgrad am Markt anzupassen und gleichzeitig das volle Wachstumspotential auszuschöpfen. Welchen Verschuldungsgrad und die damit verbundenen Risiken Sie eingehen möchten, bleibt Ihrer Ausrichtung überlassen. Auch die Wahl der Immobilie und Zielrendite wird von Ihnen selbst getroffen.
