Die wichtigsten Kennzahlen für Immobilieninvestoren
Bei einer Immobilieninvestition gibt es verschiedene Faktoren, die den Erfolg Ihres Investments beeinflussen. Der Beitrag klärt über die wichtigsten Kennzahlen für Ihr Immobilieninvestment auf.
Wer ein Immobilieninvestment aufbaut, will damit natürlich keine Verluste einfahren. Damit sich ein Immobilieninvestment lohnt, müssen Sie zum einen wissen, wie Sie unterschiedliche Risiken reduzieren können. Zum anderen sollten Sie wesentliche Kennzahlen kennen, um den wirtschaftlichen Erfolg Ihres Portfolios bemessen zu können.
In diesem Blog werden die wichtigsten Kennzahlen im Bereich eines Immobilieninvestments erklären. Im Immobilienmarkt sind unterschiedliche Indikatoren gängig. Sie unterscheiden sich nicht nur in ihrer Skalierung; auch inhaltliche Unterschiede ergeben sich. Um Fehlentscheidungen durch voreilige Schlüsse zu vermeiden, müssen Zahlen im Verhältnis richtig verstanden werden. Der richtige Umgang mit den Kennzahlen ist entscheidend dafür, wie erfolgreich das Investment künftig sein wird.
Für unsere Kunden sind Immobilieninvestments in Form eines Portfolios interessant. Wohnraum wird immer gebraucht und wird auch in den kommenden Jahren knapper werden.
Eine einzige Kennzahl führt bei einem Immobilieninvestor zu keiner endgültigen Entscheidung, sie ist in Co-Relation mit weiteren Kennzahlen zu betrachten. Die Kennzahlenbetrachtung dient ausschließlich der objektiven Einstufung des Immobilienobjektes. Zahlen sind Messwerte, die Trends und Entwicklungen sichtbar werden lassen und entsprechende Reaktionen erlauben. Dabei sollten Kennzahlen nicht isoliert gesehen werden, sondern als Summe der Variablen, welche für eine korrekte Analyse notwendig ist.
Einheitlich definierte Immobilien-Kennzahlen
Mit der Publikation D02013 „Finanzkennzahlen für Immobilien“ wurden die wichtigsten Kennzahlen einheitlich definiert. Diese sind auch Basis für einen europäischen Standard, welcher die Vergleichbarkeit mit Nachbarstaaten ermöglicht. Man kann sie in drei Gruppen einteilen: statische und dynamische Renditekennzahlen, die für die Transaktionen wichtig sind, sowie Objekt-/Bewirtschaftungszahlen zum Beurteilen einzelner Portfolios und Immobilienanlagen.
Seit 2010 gibt es in Deutschland den „Kennzahlenkatalog Immobilienmanagement“, der Zahlen zur Steuerung, Planung sowie Kontrolle immobilienwirtschaftlicher Aktivitäten erfasst.
Die 5 wichtigsten Kennzahlen für Ihr Immobilieninvestment
1. Rentabilitätskennzahlen
Auch unter Rendite-Kennzahlen bekannt. Sie zeigen, wie rentabel einzelne Immobilien oder das gesamte Portfolio sein kann. Ähnlich wie am Kapitalmarkt die Dividendenauszahlung, bestehen Rendite-Kennzahlen größtenteils aus Prozentzahlen, die den Gewinn zum eingesetzten Kapital ins Verhältnis setzen. Die laufende Generierung von Kapital wird als Ertrag bzw. Erfolg bezeichnet. Wird dieser Erfolg im Verhältnis zum eingesetzten Kapital betrachtet, spricht man üblicherweise von „Rendite“. Da Rendite-Kennzahlen von Erwartungswerten ausgehen, garantieren sie nicht, dass das Investment in der Zukunft (weiterhin) die angestrebten Renditen erwirtschaftet.
Rentabilitätskennzahlen sind quantitative Zahlen und typische Vergleichskennzahlen (Benchmarks), die sich, zum Teil in monetären Größen, einfach gegenüberstellen lassen. Mittels eines Renditevergleiches erkennt man, welche die ertragsstärksten bzw. -schwächsten Immobilien sind; bei jedem weiteren Erwerb ist eine chronologische Entwicklung bezüglich der Rendite feststellbar.
Rendite-Kennzahlen eignen sich als Einkaufskennzahlen und sind im Bereich der Privatanleger weit verbreitet. Die wohl bekannteste Rendite-Kennzahl ist die Mietrendite.
Mehr zu dem Thema: siehe Rendite-Kennzahlen
2. Risiko-Kennzahlen
Wer Renditen erzielen möchte, muss sich zwangsläufig auch mit dem Thema der Risiko-Kennzahlen auseinandersetzen. Nicht wenige Investoren bauen ihr Investment ausschließlich auf Rendite-Kennzahlen auf, ohne dabei die Risiken zu beachten. „Renditen werden mit dem Risiko bezahlt!“ und sind daher in einer Rendite-Risiko-Analyse mit Risiko-Kennzahlen abzuwägen.
Die Risiko-Kennzahlen lassen sich in interne und externe Risikobereiche einteilen. Bei einer Risikoermittlung fokussiert man hauptsächlich diejenigen Bereiche, auf die Einfluss genommen werden kann. Selbst wenn einige Risikobereiche sich kaum beeinflussen oder vorhersagen lassen, kann in der Summe doch der größte Teil der Risiken im Portfolio zureichend eingegrenzt werden.
Wesentliche Risikobereiche:
- Mietausfallrisiko
- Politische Neu-Reformen
- Rückgang der Immobilienpreise (Unterkapitalisierung)
- Zinsänderungsrisiko und Deflation
Vor allem diese Kennzahlen sollten nie isoliert betrachtet werden, sondern nur im Zeitverlauf und Kontext mit dem Marktumfeld. Die Voraussetzung für ein aussagekräftiges Ergebnis ist die übergreifende Analyse der Summe von Indikatoren.
Mehr zu dem Thema: siehe Risikomanagement
3. Verschuldungsgrad
Der Verschuldungsgrad ist die wichtigste Kennzahl in der Bilanzierung; mit zunehmendem Verschuldungsgrad erhöht sich das Kreditrisiko. In der Bilanzierung eines Immobilienportfolios wird das Fremdkapital dem Eigenkapital gegenübergestellt. Immobilieninvestments mit kleinen Verschuldungsgraden sind deutlich unabhängiger gegenüber ihren Gläubigern und gelten als besonders stabil. Generell ist zwar ein konstant niedriger Verschuldungsgrad nicht von Vorteil, da das Investitionspotential nicht voll genutzt wird und damit die Wachstumsrate des Immobilieninvestments sinkt. Sicherheit sollte jedoch Vorrang vor Wachstum haben, da sonst das gesamte Portfolio gefährdet ist.
Berechnung des Verschuldungsgrades
Nach allgemeiner Faustregel gilt: das Verhältnis sollte nicht größer als 2:1 sein, entsprechend einem Verschuldungsgrad von 200 %. Das sind Eigenkapitalanteil 33 % und Fremdkapitalanteil 67 %, also 1/3 Eigenkapital und 2/3 Fremdkapital.
Formel: Verschuldungsgrad = (Fremdkapital / Eigenkapital) x 100 %
Der Ermessensspielraum ist stark branchenabhängig und immer der Marktsituation anzupassen. In finanzschwachen Perioden ist bereits zu Anfang auf einen niedrigen Verschuldungsgrad hinzuarbeiten, da die Eigenkapitalerhöhung meist Zeit beansprucht. In Krisenzeiten ist stets mit einem Rückgang der Immobilienpreise zu rechnen (siehe historische Immobilienpreisentwicklung), welchem ein hoher Eigenkapitalanteil ausgleichend entgegenwirkt. Im Risikomanagement wird folgende Frage beantwortet: „Wie viel Gegenbewegung in Form von Immobilienpreisfall kann das Immobilienportfolio aushalten?“. Wer in Krisenzeiten hoch verschuldet bleibt, hat schlechte Karten. Eine nicht nennenswerte Kapitalausstattung führt letztlich zu einer Unterkapitalisierung. Es gilt, eine Gewichtsverlagerung so positionieren, dass eine Krisenfestigkeit von beständiger Art eintritt.
Wer den Wert seiner Immobilien nicht kennt, kann den Verschuldungsgrad nicht berechnen. Wichtig hier: der Immobilienwert darf nicht mit dem Kaufpreis verwechselt werden.Ist der Verschuldungsgrad nicht bekannt, besteht der Nachteil eines Informationsdefizits insbesonderer gegenüber der eigenen Bank. Mit einer solchen Wissenslücke kann man weder die Wirkung verschiedener Risikofaktoren richtig kalkulieren, noch bevorstehende Investitionen sicher planen.
Aufgrund gegenwärtig sehr hoher Immobilienpreise empfehlen wir Ihnen einen optimalen Verschuldungsgrad mit höchstens 200 % als Zielwert.
Mehr zu dem Thema: siehe Verschuldungsgrad
4. Liquiditätskennzahlen
Die wohl bekannteste Liquiditätskennzahl ist der „freie Cashflow„. Dieser Wert stellt die monatlich generierten finanziellen Mittel nach Abzug aller Kosten dar, auch wird er als „Mietüberschuss„ bezeichnet. Die Höhe des monatlichen Cashflows bestimmt in hohem Maß die Zahlungsfähigkeit des Immobilienportfolios. Liquiditätskennzahlen haben vor allem die Aufgabe, die Wechselwirkung zwischen Rentabilität und Sicherheit optimal aufeinander abzustimmen. Ein zu geringer Cashflow erhöht das Risiko der Zahlungsunfähigkeit und kann zur Folge haben, dass das Investment sich selbst nicht finanzieren kann. Bei Zahlungsausfällen würde das dem Lohneinkommen des Immobilienbesitzers belastet, dies gilt es jedoch zu vermeiden. Zur Abwendung von Zahlungsausfällen ist demnach ein Mindestgrad an Liquidität notwendig.
Ein Liquiditätsgrad von 100 % gibt an, dass das gesamte Umlaufvermögen lediglich dazu ausreicht, die kurzfristig monatlichen Zahlungsforderungen bedienen zu können (Deckungsausgleich). Demnach würde die empfohlene Mindestgröße in Höhe von 120 % einen Puffer bedeuten. Nach allgemeinem Richtlinien liegt der optimale Zielwert bei 130 %.
Formel:
Liquiditätsgrad = (Mieteinnahmen / Bankrate + NK) x 100
Mehr zu dem Thema: siehe Kapitalstruktur
5. Kennzahlen der Lagebewertung
Die Wahl der Region und Lage einer Immobilie ist ohne Zweifel eine der fundamentalsten Entscheidungen rund um das Immobilieninvestment, die es sorgfältig zu wählen gilt. Hier ist man von externen Umweltfaktoren abhängig und ihnen letztendlich ausgeliefert. Bei dem Versuch, eine falsche Kaufentscheidung umzukehren, würde sich ein Bestandshalter Problemen gegenüber sehen.
Das wichtigste Segment im Bereich der Immobilienbewertung bleibt die Lagebewertung. Man unterscheidet hier zwischen der Mikrolage und der Makrolage einer Immobilie. Die Makrolage bezieht sich auf die Region, Stadt oder den Stadtteil der Immobilie. Die Mikrolage hingegen widmet sich unmittelbaren Bedingungen vor Ort, wie etwa der Bevölkerungsstruktur, dem Straßenlärmpegel, der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und der Qualität der Infrastruktur. Entscheidend kann auch das Image der Region sein. Hat die Nachbarschaft ein gutes soziales Niveau? Handelt es sich eher um ein gepflegtes Viertel oder um einen Bezirk, der kaum Entwicklungspotenzial hat?
In den meisten Fällen sind attraktive Lagen weitaus teurer. Weniger attraktive Lagen locken Investoren mit niedrigeren Preisen und höheren Renditen bei Mietobjekten. Die Wertsteigerungsentwicklungen sind dagegen in attraktiven Lagen deutlich besser.
Im Übrigen: In nachhaltigen Lagen ist das Grundstück, auf dem eine Immobilie steht, werthaltiger als die Immobilie selbst. In weniger attraktiven Lagen wird der Immobilienwert stärker durch die Immobilie selbst bestimmt.
„Je besser die Lage ist, desto wertbeständiger das Immobilienportfolio!“
Mehr zu dem Thema: siehe Kennzahlen über Region & Lage
Fazit
Jede der fünf wichtigsten Kennzahlen hat ihre Berechtigung und trägt zum Erfolg eines Immobilieninvestments in seiner Größenordnung bei. Alle hier skizzierten Kennzahlen sollten dem Immobilieninvestor bekannt sein und in jedem Portfolio Berücksichtigung finden. Ihr sachgerechter Einsatz ist Grundvoraussetzung zur Sicherung nachhaltiger Vorteile sowie die Minimierung von Risiken. Nachvollziehbar, messbar und überprüfbar, bilden die 5 wesentlichen Kennzahlen eine Grundlage. Weitere zu ergänzende Kennzahlen sind abhängig von der Ausrichtung der eigenen Zielsetzungen.
Mögliche Fehlinterpretationen
Unwirtschaftliche Immobilien lassen sich auch unter Hinzuziehung sämtlicher Kennzahlen nicht schönrechnen. Der Erfolg begründet sich im Realgut. Ausschlaggebende Entscheidungen, viele die bereits am Anfangsstadium des Portfolioaufbaus getroffen wurden, bestimmen im wesentlichen den Erfolg.
Ein weiterer typischer Fehler bei Kennzahlen liegt darin, sich nur mit dem gegenwärtigen Zeitpunkt zu befassen und langfristige Einflussfaktoren außer Acht zu lassen. Monatliche Kalkulationstools sind da ein gutes Beispiel, die langfristige Plankennzahlen außer acht lassen.
Auch sollte, wie oben erwähnt, keine einzelnen Kennzahlen als alleinige Entscheidungskriterien stehen, sondern vielmehr ein funktionierendes Kennzahlensystem auf unterschiedlichen Zeitebenen als Immobilienportfolio aufgebaut sein.
Voraussetzung ist, die Kennzahlen richtig zu berechnen und in ihrer Wirkung sowie Verhältnis zueinander zu verstehen.
