Die größten Fehler bei Immobilien
Die größten Fehler bei Immobilien: Ein Immobilienportfolio kann eine solide Investitionsmöglichkeit bieten, aber es gibt auch viele Fehler, die beim Aufbau oder Verwaltung gemacht werden kann. Letztlich geht es bei Immobilien immer um viel Geld. Und ohne ein Mindestmaß an Grundlagen-Wissen kann man in der Branche genauso leicht Geld verlieren, wie man es mit einem gesunden Basis-Wissen verdienen kann. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über die größten Fehler im Immobilienportfolio, die Sie machen können.
Warum klappt ein Immobilieninvestment nicht immer?
Wir haben Ihnen die klassischen Fehler die man bei einem Immobilieninvestment machen kann zusammengetragen. Das Schöne ist: Diese Fehler müssen wirklich nicht sein! Die meisten Menschen zahlen das Lehrgeld im Immobilienbereich in der Regel, weil sie sich nicht hinreichend informiert haben.
Die 13 Fehler in einem Immobilienportfolio
1. Zu wenig Eigenkapitalreserven
Viele Investoren wollen schnell wachsen und machen den Fehler nicht genügend Kapitalreserven für Unvorhergesehenes sowie Reparaturen einzuplanen. Immobilien benötigen möglicherweise Reparaturen oder anderweitige Kosten, wie beispielsweise Rechtsstreitigkeiten oder Änderungen der behördlichen Gegebenheiten. Es ist nötig immer ausreichend finanzielle Mittel zeitnah zur Verfügung zu haben, um Rechnungen bezahlen zu können, ohne dass dies die finanzielle Stabilität des Portfolios in Gefahr bringt
2. Fehlende Risikoanalyse
Eine Risikoanalyse ist entscheidend, um mögliche Probleme und Herausforderungen eines Immobilienportfolio zu erkenne. Fehler passieren meist dann, wenn Investoren die Risiken nicht kennen oder einschätzen können. Wie beispielsweise Risiken der regionalen Märkte, Leerstände oder anfallend höher Instandhaltungskosten. Eine Risikoanalyse hilft potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen, um entsprechende Maßnahmen planen zu können.
3. Überzogene Renditeerwartungen
Ein regelmäßiger Fehler bei Immobilienportfolios besteht darin, die Rendite zu überschätzen. Investoren neigen zu übertriebenen Prognosen und optimistischen Marktbewertungen. Es ist wichtig, realistische zu bleiben und nur fundierte Analyse der Mietpreise, der Marktnachfrage und anderer Faktoren zu berücksichtigen, um die tatsächliche Rendite des Portfolios realistisch zu berechnen. Es sollten grundsätzlich immer mit bescheidenen Zahlen gerechnet werden.
Youtube-Video: Das Risikomanagement für Immobilien
4. Die Mieteinnahmen reichen nicht aus
Damit sind die Kosten des Renditeobjektes oft höher als die Mieteinnahmen. Der Anfänger geht dann davon aus, dass er die Miete ja stets erhöhen kann. Aber eine Mieterhöhung unterliegt sehr strengen, gesetzlichen Richtlinien. Zudem gibt es Obergrenzen, die man nicht überschreiten darf. Deswegen sollte sich jeder Immobilienbesitzer einen Überblick über die marktüblichen Mieten verschaffen. Und wenn er eine vermietete Wohnung kaufen will, dann sollte er vor dem Kauf die Mieterhöhungsmöglichkeiten im Vorfeld prüfen.
5. Die Lage der Immobilie ist nicht geeignet
Man hört oft und immer wieder, wie wichtig die Lage beim Investieren in Immobilien ist, aber viele beherzigen diesen Faktor nicht. Bei der Lage ist vor allem wichtig, dass ein klassischer Mieter mit allem versorgt ist, was er braucht. Und viele Immobilienbesitzer gehen zunächst von ihren eigenen Bedürfnissen aus. Dabei vergessen sie gerne, dass sich die Lagefaktoren auch verändern können. Wenn plötzlich eine Bahnlinie neben dem Grundstück gebaut wird, dann sinkt der Preis schneller als man sehen kann. Und dann noch einen Mieter zu finden, der eine hohe Miete zahlt, ist nahezu unmöglich.
6. Der Immobilienmarkt mit regionalem Abwärtstrend
Oft gibt es Investoren, die in einer Region leben und aufgewachsen sind, in der sie sich wohlfühlen. Sie kommen gar nicht auf die Idee, den Trend in dieser Region zu untersuchen. Gibt es eher Zuzug oder Abwanderung? Gerade in ländlichen Gebieten ist das Investieren in Immobilien oft heikel. Wer mit Leib und Seele gerne im ländlichen Raum lebt, weit ab von der Zivilisation, darf nicht davon ausgehen, dass die potenzielle Mietinteressenten für diese Gegend entsprechend gefragt ist.
Video zur Lagebewertung – siehe hier!
7. Der Kaufpreis der Immobilie ist überteuert
Das ist leider in vielen Städten Deutschlands inzwischen regelmäßig der Fall. Gerade München ist ein gutes Beispiel und in aller Munde. Die Stadt hat einen sehr hohen Wohnwert und einen hohen Zuzug. Auch für die künftigen Jahre wird ein großer Mangel an Wohnraum prognostiziert. Aber: Die Kaufpreise sind inzwischen so stark gestiegen, dass die Mieten die höheren Investmentkosten nicht mehr auffangen. Der Investor kann also öfter mit dem Wohnungskauf gar keinen Überschuss mehr erzielen.
8. Die Instandhaltungskosten sind zu hoch
Dies ist ein häufiges Problem, denn oft werden schon bei der Besichtigung Mängel übersehen oder die Kosten für eine Renovierung falsch eingeschätzt. Die Preise für diese Arbeiten sind in den letzten Jahren drastisch gestiegen und die Handwerkerfirmen sind mehr als ausgelastet. Damit rechnen viele beim kaufen meist nicht. Zudem: Es gibt viele Investoren, die sehr viel Gewinn damit erwirtschaften, dass sie Immobilien überbewerten. Vielen meinen deswegen, ebenfalls ein renovierungsbedürftiges Immobilie kaufen und automatisch aufwerten zu können. Oft zahlen sie dann deutlich mehr für die Maßnahmen, als sie kalkuliert haben.
9. Keine Bonitätsprüfung des Mieters bei Neuvermietung
Auch ein klassischer Anfängerfehler. Wer das erste Mal vermietet, dem ist es nicht selten unangenehm, den Mietinteressenten nach seinen Einkünften fragen zu müssen. Wenn der Mietinteressent einen sympathischen Eindruck macht, dann wird ihm lieber Hoffnung für die Wohnung zugesagt, als dass er finanziell unter Beobachtung steht. Obwohl dies völlig normal ist, gewisse Bonitätsdaten anzufordern und diese genau zu prüfen. Denn der regelmäßige Mieteingang ist doch für den Vermieter die finanzielle Basis und Voraussetzung für den Erfolg des gesamten Investments.
10. Schlechte Verwaltung
Ein Immobilienbestand erfordert Zeit, Wissen und praktische Erfahrungen. Viele Investoren machen Fehler in der Verwaltung, da sie versuchen alles selbst zu erledigen, ohne dafür die notwendigen Kenntnisse oder Ressourcen zu besitzen. Dies kann zu finanziellen Nachteilen und Verlusten führen. Es ist ratsam auch bei kleineren Immobilienbeständen, erfahrene Immobilienverwalter einzusetzen, um sicherzustellen, dass das Portfolio ordnungsgemäß verwaltet wird.
11. Unzureichende Diversifikation
Einer der größten Fehler bei Immobilien ist es, das Portfolio einseitig aufzubauen. Wenn das gesamte Portfolio auf eine einzige Immobilienklasse wie Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien ausgerichtet ist, kann dies zu einem Klumpenrisiko führen. Ein ausgewogenes Immobilienportfolio besteht darin, das Portfolio zu streuen, indem alle möglichen Streuungseffekte verschiedener Arten von Immobilien in verschiedenen Lagen und Märkten genutzt werden.
12. Nach emotionalen Gesichtspunkten Handeln und nicht nach Zahlen/Daten/Fakten
Gerade die die am Anfang stehen gehen an das Immobilieninvestment genauso heran, wie an den Kauf eines Eigenheims. Sie gestalten ihren Wohnung gedanklich ein, vermissen die goldenen Wasserhähne und bemängeln die fehlende Badewanne oder den Balkon mit tollen Ausblick. Dass es aber Mieter gibt, die unterschiedliche Bedürfnisse und Wünsche haben, wird dabei nicht berücksichtigt. Um mit Immobilien Geld zu verdienen, müssen die Zahlen stimmen. Natürlich muss die Immobilie in einem gut vermietbaren Zustand sein, aber sie muss eben zur Mieterstruktur passen und nicht zum Vermieter. Dem Vermieter als Investor müssen in erster Linie die Zahlen, Daten und Fakten passen und nicht das Wohnerlebnis.
13. Schlechte oder unpassende Finanzierung
Die meisten Bankberater besitzen selber keine Immobilie und ihnen fehlt schlicht das Wissen dazu, welche Anforderungen die Finanzierung bei einem Immobilieninvestment hat. Sie bieten dem Investor die gleiche Finanzierung an, wie einem Eigenheim-Käufer. Und nur in den seltensten Fällen passt diese auch zu einem Immobilien Investment. Deswegen ist es wichtig, sich selber ein Basis-Wissen für die Finanzierung von Immobilienportfolios aufzubauen.
Schlussgedanke
Wie Sie sehen können, sind die größten Fehler mit Immobilien sehr vielfältig und können nahezu in allen Bereichen auftreten. Das Umgehen dieser Fehler ist entscheidend für den Erfolg beim Immobilieninvestment. Doch in diesem Bereich lauern mehr Stolpersteine, die für unerfahrene Investoren zu kostspieligen Fehlern führen können. Ein sorgfältiger und informierter Ansatz, kombiniert mit umfassender Recherche und Beratung durch Experten, kann Investoren dabei helfen, rentable und langfristig erfolgreiche Immobilieninvestitionen zu tätigen.
Ein Immobilienportfolio bleibt eine äußerst lohnende Investition, jedoch ist es wichtig, die möglichen Fallstricke zu verstehen, um größere Fehler zu vermeiden.
Siehe verwandtes Thema: Risiken am Immobilienmarkt