Erbpacht für Investoren

Erbpacht

Das Erbbaurecht ist das Recht, eine Immobilie auf fremdem Grundstück zu bauen oder zu kaufen. Als Eigentümer der Immobilie das Grundstück gepachtet. Der Immobilieneigentümer zahlt dem Grundstückseigentümer jährlich eine Art Miete, den sogenannten Erbbauzins (auch Erbpacht zu bezeichnen).

Die Erbpacht ist eine Möglichkeit zum normalen Grundstückskauf und eignet sich besonders für Investoren mit geringem Eigenkapital. In 1 A Lagen ist sie manchmal die einzige Möglichkeit zu investieren. Woraus Sie achten sollen, erfahren Sie hier im folgenden Beitrag. 

 

Erbpacht: Risiko oder Schnäppchen?

Wie läuft das mit der Erbpacht?

Aus dem Baurecht stammt der Erbpacht und ermöglicht es Bauherren, ein Grundstück über einen Zeitraum von bis zu 99 Jahren zu pachten und darauf ein Haus zu errichten. Grundstücke mit Verträgen aus Erbbaurechts werden häufig von Ämter, örtliche Gemeinden, Stiftungen oder Kirchen oder es werden von Privatpersonen angeboten. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt eine vertraglich festgelegte Erbbaurechtszins für die vereinbarte Zeit

Vor allem Erbpachtverträge mit der Kirche können interessant sein, denn oft erhalten Mitglieder Grundstücke zu besonders guten Konditionen und große Familien oder Familien mit Behinderten profitieren von finanziellen Vorteilen.

Wie lange läuft die Erbpacht?

Gesetzlich ist die Dauer der Erbbaurechte nicht festgelegt worden. Die meisten Erbpachtverträge laufen zwischen 50 und 99 Jahre, wobei die meisten auf 99 Jahre festgelegt wurden. Es ist jedoch von großem Vorteil, wenn eine möglichst lange Laufzeit besteht, damit die Erbpacht nicht in Kürze ausläuft. Eine Laufzeit kann den Nachteil haben, dass das Risiko eines am Ende deutlich höheren Erbpachtzins besteht. 

Erklärung Erbbauzins

Der Erbbauzins kostet vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes jährlich, wobei die Summe monatlich, quartalsmäßig oder jährlich gezahlt werden muss, die einer Mietzahlung für gleichkommt. Im Gegensatz zum üblichen Immobiliendarlehen, dessen Rückzahlung immer gleich bleibt und nach 30 bis 40 Jahren abbezahlt ist, erhöht sich der Erbbauzins im Laufe der Jahre. Das bringt vor allem für lange bestehende Erbbaurechtsverträge Risiken: Für Erbpachtsnehmer besteht die Gefahr, dass die immer höheren Pachtzins irgendwann nicht mehr bezahlt werden, weil beispielsweise das Einkommen dafür nicht mehr reicht. 
 

Sind Grunderwerbsteuer auf die Erbpacht zu zahlen?

Ja, auch bei einem Erbpachtgrundstück fallen Grunderwerbsteuer an. Sie berechnen sich zwar auf andere Arten als beim durchschnittlichen Grundstückskauf, jedoch müssen jährlich die vereinbarte Jahrespacht und deren Laufzeiten mit einem Umrechnungsfaktor errechnet werden. Das Grunderwerbsteuer bei der Erbpacht ist dabei günstiger als der herkömmliche Grundstückskauf. Vor allem in 1 A Lagen können Grundstücke mit Erbpacht für Investoren eine gute Alternative sein

Erbpacht, wer ist Eigentümer?

Der Erbbaurechtsgeber bleibt die ganze Zeit über Eigentümer des Grundstücks – der Erbbaurechtsnehmer ist nur Eigentümer seiner Immobilien – sprich Gebäude. Dies hat nicht selten Streitpotential, wie etwa, wenn am Erbpachtvertrag Ansprüche oder Änderungswünsche beider Seiten entstehen. Auch wenn der Immobilieneigentümer sein Erbbaurecht mittlerweile verkaufen möchte, hat der Erbbaurechtsnehmer ein Mitspracherecht.

Ein Immobilieninvestment mit Erbpacht, kann profitable sein, wenn genügen Eigenkapital vorhanden ist, da sonst eine Finanzierung der Bank schwierig wird. Die Kosten für einen Grundstückskauf jedoch fallen weg. Eine jahrelange Zahlung von Erbbauzins kann sich nur rechnen, wenn eine entsprechend hohe Mieteinnahme im Verhältnis steht. 

 

 

Erbbaurecht für Immobilieninvestoren

Vielleicht ist es einfach die relative Unerfahrenheit mit dem Erbbaurecht, die private Investoren noch zögern lässt. Noch ist der Erbpacht ein Exot für Kleinanleger und bleibt für viele Neuland. Ein Immobilieninvestment bleibt mit einer gewissen Unsicherheit bestehen, da weiter Zahlen und Daten auf einen zukommt, die fremd bleiben. Ähnlich wie bei einer Verfügungseinschränkung, Vorkaufsrecht, Genehmigungspflichten, Wohnrecht oder Ähnliches minderen dies den Wert einer Immobilie.

Vor dem Kauf sollte bei der Kalkulationsrechnung die jährliche Erbpachtzins als Betriebskosten nicht vergessen werden. Anschließend muss die Zeit des Erbbaurechtsvertrag geplant werden. Wie erwähnt, bleibt eine lange Laufzeit ein günstiges Verhältnis. Der Eigenanteil am Gesamtgrundstück ist vor dem Kauf zu berechnen und mit der Bodenrichtwertkarte den gegenwärtigen Grundstückspreis leicht zu ermitteln. Mögliche Preisentwicklungstendenzen zum Zeitpunkt des Auslaufdatum wäre dazu zu empfehlen.

Wir raten Ihnen daher nie eine Erbpacht, ohne rechtliche Beratung eines Fachanwalts zu beschließen. Trotzdem bleibe bei rationalen Balancierung und das Durchsehen des Zinsenwachstums die Möglichkeit, das Erbpacht gewinnbringend einzusetzen. Wenn Sie aber die Möglichkeit haben sich den Grund und Boden zu besorgen, ist dies vorzuziehen.

Wenn in teuren A-Lagen günstige Verkaufspreise locken, ist nicht selten das Erbpachtrecht im Spiel. 

 

Siehe verwandtes Thema: Kennzahlen über Region und Lage

 

 

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