Lohnt sich ein Kauf von Immobilien noch?

Immobilienpreise sind ein wichtiges Kriterium für den Erwerb von Immobilien, aber erst das Zusammenspiel aus Immobilienpreis, verfügbares Einkommen und Zinsniveau geben ein umfassendes Bild für den Kaufinteressenten einer Immobilie ab. Der Erschwinglichkeitsindex (ESX) wirkt sich besonders stark auf den Wohnungsmarkt aus, der davon regelrecht abhängig ist. Dabei hat das Vorhaben in Bezug auf Eigennutz oder Vermietung, als Investment im Sektor Privatanleger keine Relevanz. Aus dem Zusammenspiel von Preis, Einkommen und Zinsen wird ein Erschwinglichkeitsindex berechnet, der die Ausgabenbelastung eines Haushaltes pro Kopf beim Immobilienerwerb darstellt. Der Kaufpreis einer Immobilie allein reicht nicht aus. Zur Berechnung wird das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in Deutschland verwendet.

Je höher das monatliche Einkommen, desto geringer die Belastung der anfallenden Kreditraten. Dies gilt für Immobilienbesitzer als Eigenheim, aber auch für Vermieter. Zu der monatlichen Be- oder Entlastung zählt auch das Zinsniveau, welches für den Immobilienkredit anfällt. Hier stellt sich die Frage, kann ich mir einen Immobilienkauf bzw. ein Immobilieninvestment leisten und ist die Zeit für ein Immobilieninvestment günstig? Zur Berechnung wurden bundesweite Durchschnittszahlen verwendet. Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten und andere Kosten wurden nicht berücksichtigt. Bei einer Finanzierung wird immer von 80 % Fremdfinanzierung ausgegangen. Siehe auch folgende Webseite zum Thema „Erschwinglichkeitsindex“

.Es gelten folgende Richtwerte, denn je höher der Indexwert ausfällt, umso mehr Menschen können sich eine Immobilie mit ihrem Einkommen leisten: 

==> Indexwert 100: gilt als Maßstab der Mindestanforderung und bedeutet, 25 % des verfüg-

baren Nettoeinkommens muss für die Immobilie aufgewendet werden.

==> Indexwert 130: bedeutet, dass ein Haushalt über 130 % finanzielle Mittel verfügt.

==> Indexwert < 100: bedeutet, die Immobilie ist unerschwinglich, zu hohe Belastung für

das Haushaltseinkommen.

==> Indexwert 70: bedeutet, dass ein Haushalt lediglich über 70 % finanzielle Mittel verfügt.

Den Erschwinglichkeitsindex gibt es bundesweit, in einzelnen Bundesländern, regionalen Märkten oder Städten und wird jährlich veröffentlicht. Wegen der regional großen Unterschiede können die Indexwerte stark voneinander abweichen. Die Immobilienpreise und Einkommensklassen zeigen schon in den unterschiedlichen Großstädten deutliche Abweichungen. Einfamilienhäuser sind in Deutschland allgemein unerschwinglich und liegen deshalb unterhalb des Indexwertes von 100. Die folgende Tabelle 17 zeigt für die sieben größten Städte Deutschlands den Erschwinglichkeitsindex (Durchschnitt) bei Eigentumswohnungen an.

Stadt	Index	Haushaltseinkommen (%)	Monatliche Belastung (€)
Berlin	137	18	595
Hamburg	136	18	719
München	94	27	1.280
Köln	128	20	727
Frankfurt a. Main	133	19	757
Stuttgart	121	21	831
Düsseldorf	162	16	646

Tabelle 17 Erschwinglichkeitsindex (mittlerer Wohnwert) ⁵

Es ist nicht verwunderlich, dass in München die Belastung einer Immobilie am höchsten ausfällt. Dort ein Investment aufzubauen ist wegen der erheblichen Immobilienpreise im Verhältnis zum Einkommen nur mit hohem Eigenkapital möglich. Düsseldorf ist vergleichsweise am günstigsten und von der monatlichen Belastung fast doppelt so preiswert wie München. Wäre eine Entscheidung fällig, die für ein Investment in einer der sieben größten Städten Deutschlands zur Wahl ständen, wäre Düsseldorf mit dem Indexwert von 162 wohl die beste Wahl für das Jahr 2019 gewesen. Im nachfolgenden Diagramm 2 ist die Entwicklung des Erschwinglichkeitsindex in Deutschland seit 1975 dargestellt.Fazit                                                                                                                  Zu sehen ist, dass man sich damals keine Immobilie leisten konnte, so wie heute. Eine Immobilienfinanzierung war noch in den achtziger und neunziger Jahren mit großen Belastungen verbunden, was ein Immobilieninvestment erschwerte. Seit dem Anstieg des Indexwertes über mehrere Jahrzehnte konnten immer mehr Menschen mit ihrem Einkommen Immobilien finanzieren und die Möglichkeiten für ein Immobilieninvestment bot sich an. In der Historie ist zu sehen, dass 1991 und 2012 der Erschwinglichkeitsindex in seiner Entwicklung zweimal deutliche Höchstwerte erreichte und laut Index dieses die besten Jahre für einen Immobilienkauf waren. Wenn man die zwei Jahrgänge mit dem Diagramm 1 Immobilienpreisentwicklung vergleicht, lässt sich eine Boomphase für die Folgejahre erkennen. Wie schon erwähnt hat die gegenwärtige Boomphase genau zum Zeitpunkt 2012 begonnen. Auch 1991 wurde durch die günstige Situation des Immobilienkaufs ein Kauf Boom der Immobilienpreise ausgelöst, der bis 1996 anhielt.

Daraus lässt sich schlussfolgern, dass sich bei einem neuen Hoch des Indexwertes die Marktsituation für Privatkäufer begünstigt, die letztlich eine wachsende Kaufphase auslösen und mit einem anschließenden Preisanstieg für Immobilien zu rechnen ist. Gegenwärtig verläuft der Index die letzten Jahre nach unten, was zu einer Verringerung der privaten Kaufinteressenten führen dürfte und somit auf ein Ende des Aufwärtstrends hinweist. Spätestens wenn der Mittel-wert 100 erreicht und ggf. unterschritten wurde, fallen die Privatkäufe immer mehr aus und der bisherige Preisanstieg würde stagnieren.

Der Erschwinglichkeitsindex kann für die Marktbewertung eine weitere hilf-reiche Kennzahl sein. Wo die Preisentwicklung sich befindet, oder ob ein Aufwärtstrend ansteht, dies kann mit dem Erschwinglichkeitsindex bestimmt werden. Er lässt sich gut, als Timing-Instrument anwenden um frühzeitige Trends zu bestimmen. Wenn das Immobilienangebot günstig steht, werden neue Hochs mit dem Indexwert angezeigt und es kann mit einem steigenden Preisanstieg gerechnet werden. Allerdings ist er nur auf lange Sicht anwendbar und kann geringe Preisbewegungen nicht erkennen. Der Indexwert allein betrachtet reicht allerdings nicht aus, um ein Immobilieninvestment darauf zu begründen und es sind im Kontext weitere Kennzahlen zu betrachten. Für das Jahr 2020 ist der Erschwinglichkeitsindex bis heute gefallen, bleibt aber noch einigermaßen erschwinglich im Einkauf. Unternehmerischen Großinvestoren ist der Erschwinglichkeitsindex schon lange bekannt und findet durch seinen hohen Einfluss auf dem Immobilienmarkt permanente Aufmerksamkeit. Der Preisanstieg am Immobilienmarkt den letzten Jahren, wurde mit dem Erschwinglichkeitsindex begründet, der sich aus dem günstigen Verhältnis von Haushaltseinkommen und Immobilienpreisen auf der Angebotsseite darstellt. Ab 2012 war es extrem günstig Immobilien zu kaufen und der darauf einsetzende Preisanstieg war nicht verwunderlich. Die Nachfrageseite blieb bisher unberücksichtigt, obwohl diese im gleichen Maße Einfluss auf Preisentwicklung von Immobilien ausübt. Zur Bildung der Nachfrageseite wird später mehr unter Bevölkerungsentwicklung ausgeführt.

Siehe verwandtes Thema: Die wichtigsten Einkaufskennzahlen

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