Die externe Risikofaktoren (systematisches Risiko) bezeichnet das Marktumfeld. Diese Umweltfaktoren können das Immobilieninvestment erheblich beeinflussen. Daher sollte sich das Immobilieninvestment den äußeren Veränderungen anpassen. Immobilienmärkte können sich an Marktveränderungen allerdings nur begrenzt anpassen. Schließlich kann das Angebot an Immobilien – kurzfristig gesehen – nur sehr langsam auf Nachfrageänderungen reagieren. Zudem sind Immobilienmärkte sehr illiquide.
Das Zusammenbringen von Käufer und Verkäufer kann sehr mühsam und zeitaufwändig sein. Als Kapitalanlage ist die Immobilie daher auch vergleichsweise unflexibel. Das externe Risiko wirkt sich auf alle Immobilienobjekte gleichermaßen aus und ist deshalb nicht verifizierbar. Hier entstehen die Risiken, die am wenigsten beeinflussbar sind. Systemische Umwelteinflüsse in Bezug auf Immobilien sind an verschiedene Ereignisse gekoppelt, wie z. B. rechtlicher, politischer, gesellschaftlicher und ökonomischer Art. Sie beeinflussen die Vermietbarkeit, Veräußerbarkeit und damit auch die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Sie wirken sich direkt auf Rendite und Risiko jeder einzelnen Immobilie und deren gesamtes Portfolio aus.
Bei den externen Risikofaktoren lassen sich verschiedene Entwicklungen als Systemeinflüsse in einzelnen Teilbereiche zuordnen und werden in den nachfolgenden Punkten beispielhaft als Systemumwelt dargestellt. Der Einfluss auf den deutschen Immobilienmarkt der letzten Jahre war so erheblich, dass sich die Sichtweise auf die Immobilie änderte und Lösungsansätze der daraus resultierenden Probleme notwendig wurden. Analysen und Ergebnisse bleiben dabei deskriptiv und werden nur zum Teil in Zahlen dargestellt.
Die Umweltfaktoren unterteilen sich in folgende Bereiche:
- Wirtschaftslage und Immobilienmarkt
- Erschwinglichkeitsindex
- Inflationseffekte
- Zinspolitik
- Demografische Entwicklung
Insgesamt geben die externe Risikofaktoren sowohl über ihre Gegenwart also auch über künftige Entwicklungstendenzen unterschiedliche Auskünfte. Es lassen sich aber nicht alle Faktoren beeinflussen. Vor allem sind Immobilien im Bereich der rechtlichen und politischen Situation, der Leitzinsen und der Inflation in ihrer Entwicklung unabhängig und führen ein Eigenleben, das nicht beeinflusst werden kann. In diesen Sektoren kann nur abgewartet werden und die Änderungen müssen akzeptiert werden.
Mit der Analyse der wirtschaftlichen Lage am Immobilienmarkt ergeben sich Hinweise, wo und in welcher Situation sich das Immobilienportfolio gerade befindet. Mögliche Entwicklungstendenzen werden eingegrenzt und die Ausrichtung auf die Tendenzen angepasst. Mit dem Erschwinglichkeitsindex bekommen wir einen weiteren Einblick in den Immobilienmarkt, der günstige sowie schlechte Einkaufszeiten identifiziert.
Siehe verwandtes Thema: Risiken am Immobilienmarkt