Der Finanzmarkt

Wenn Sie vorhaben, auf dem Finanzmarkt deutsche Aktien zu kaufen, ist im Vorfeld zunächst einmal der DAX als Gesamtmarkt-Indikator zu betrachten, um herauszufinden, in welcher Phase der Markt überhaupt steht und wo Sie investieren möchten. Mit der gleichen Vorgehensweise sollte man sich auch dem Immobilienmarkt zuwenden. Der Finanzmarkt besteht aus großen Inhalten mit einer methodischen Vielfalt. Die Vielfalt ergibt sich nicht nur durch die Komplexität des Wirtschaftssektors, sondern auch wegen seiner Teilmärkte und den engen Verflechtungen in weitere Märkte. Die Bewertung der Lage am Finanzmarkt ist wohl das umfangreichste Kapitel, da es zumeist an der umfassenden Übersicht mangelt. Eine feste Kennzahl, die als Maßstab in jeder Phase des Markts gültig ist, wird es daher so nicht geben. Es können hier auch nur Kennzahlen genannt werden, die unterschiedliche Interpretationen zulassen. Klar festgelegte Aussagen für eine Prognose sind besonders schwierig zu formulieren. Bei einem Immobilieninvestment ist man auf die richtige Beurteilung am Finanzmarkt angewiesen, da Immobilien unbeweglich sind und dem regional geprägten Markt nicht ausweichen können. Der Beobachtungszeitraum bezieht sich auf die Vergangenheit und die Zukunft. Aus der Betrachtung der Vergangenheit lässt sich jedoch festhalten, dass Boomphasen über mehrere Jahre anhalten können, auf die meist eine Rezession folgt, die von deutlich kürzerer Dauer ist. Es gibt Daten, an denen sich ein anstehender wirtschaftlicher Aufschwung oder eine Krise absehen lassen. Die Wirtschaft und im Besonderen der Immobilienmarkt ist als Gesamtheit der Marktakteure zu verstehen.

Immobilienmarkt

Immobilien

Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt ist im Finanzmarkt eingebettet und unterteilt sich in Wohn- und Gewerbeimmobilien. Auch der Immobilienmarkt ist von Angebot und Nachfrage bestimmt. Kleine Haushalte und gerade Einpersonenhaushalt steigen seit Jahren unaufhörlich an, was zu einem überproportionalen Wohnflächenverbrauch pro Person führt. Die Marktteilnehmer des Immobilienmarktes lassen sich in drei Gruppen von Eigentümerstrukturen unterteilen:

  • Selbstnutzer
  • private Kleinanbieter
  • professionelle gewerbliche Anbieter

Derzeit besteht in Städten oder beliebten Regionen Deutschlands größtenteils ein Käufermarkt und mit dem Wohnraummangel ein Vermietermarkt. Immobilienangebote oder Mietwohnungen werden derzeit auf dem Immobilienmarkt zu Höchstpreisen angeboten. Während die Probleme in den Großstädten wie Wohnungsnot und Anlagenot vielfach diskutiert werden, wird die ländliche Region nur wenig beachtet. Wegen des starken Zuzugs in die Städte lichten sich viele der ländlichen Gebiete und werden zu Abwanderungsregionen. Im ländlichen Raum herrschen im Vergleich zu den Ballungszentren gegensätzlichen Bedingungen. In den ländlichen Gegenden haben sich die Preise am Immobilienmarkt in den letzten Jahren weder erholt noch entwickelt. Ganze Häuser und Gebäude stehen oft über längere Zeit leer und können wegen der fehlenden Interessenten nicht vermietet werden. Die Preisunterschiede am Immobilienmarkt zwischen Stadt und Land waren nie so groß wie heute und es können in den ländlichen Regionen für einen Bruchteil der Kosten vergleichbarer Immobilien in den Städten freistehende Häuser mit großen Grundstücken erworben oder angemietet werden. Solche oder ähnliche Angebote sind in überregionalen Zeitungen oder den Magazinen der Großstädte nicht zu finden, da ausschließlich über die Wohnungsnot berichtet wird.

Preisbildung am Finanzmarkt

Die Immobilienpreisbildung besteht grundsätzlich aus den Baukosten und der Baulandentwicklung, wobei sich daraus zum Teil die Mietkostenentwicklung bildet. Ein Rückgang des Immobilienwertes in Deutschland fand bisher nur in kurzen Phasen und mit geringem Verlust statt, jedoch gab es auch noch keinen derartigen Preisanstieg wie in den letzten Jahren. Ein weiterer Faktor, der die Preisbildung beeinflusst, ist die Angebots- und Nachfragesituation nach Wohnimmobilien. Aber auch Einkommenswachstum und die Zunahme von Singlehaushalten tragen zur Preisbildung bei. Spätestens 2008 haben wir eine noch nie dagewesene Immobilienblase in den USA erleben müssen, bei denen viele Unternehmer und Privatleute Insolvenz anmelden mussten. Während der Krise haben sich die Preise in kürzester Zeit teilweise sogar halbiert. Die Immobilienkrise wurde wegen zu hoher Verschuldung vieler Käufer und der damit verbundenen schlechten Bonität ausgelöst. Eine Bankfinanzierung ist noch nie so einfach wie zur gegenwärtigen Zeit gewesen. Um geeignete Maßnahmen zur Risikominderung zu ergreifen, sollte man sich an der Immobilienkrise von 2008 in den USA orientieren. Sie erfüllte fundamentale Voraussetzungen, die sich auch in der heutigen Zeit wiederfinden lassen. Der Immobilienmarkt bleibt letztlich ein Ort des Austauschs unter den Marktteilnehmern, der von Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Gegenwärtig wird wieder wie damals mit Immobilien spekuliert. Auch die Herangehensweise und Handhabung weisen starke Parallelen auf, wobei auch die Banken ihren Teil dazu beitragen, da dieses System nur unter ihrer Beteiligung funktioniert.

 

Finanzierung ohne Eigenkapital

Eine Finanzierung ohne vorhandenes Eigenkapital oder den Nachweis von Sicherheiten ist ohne weiteres möglich. Eine 100 %-Finanzierung ist heute unter Investoren eine übliche Vorgehensweise und kinderleicht zu finanzieren. Dabei ähneln die Zeiten von heute erschreckend der Situation von 2008 in den USA. Deutschland erfüllt viele Voraussetzungen der Immobilienkrise von 2008 und gibt Anlass zur Sorge. Die einzigen Argumente, die noch dagegensprechen, sind der ungebrochen hohe Bedarf an Wohnraum und die derzeit bestehende Niedrigzinsphase. Auch während der Corona-Krise sind die Immobilienpreise weiter angestiegen. Experten des Hamburgischen Welt­wirtschafts­instituts (HWWI) gehen von einer Kauf­preis­prognose aus, die für die Zentren der Großstädte weitere Preis­aufschläge bedeuten. Auch in großen deutschen Land­kreisen und Städten ist mit einem Wertzuwachs zu rechnen. Anders sieht es in allen weiteren Landkreisen aus, die von einem allgemeinen Preisrückgang betroffen sind, der aber stark von der Region abhängig ist.

 

Warum die Stabilität des Immobilienmarkts am Finanzmarkt hängt

Immobilienmärkte sind vom Finanzsystem der privaten und der öffentlichen Haushalte abhängig. Das Baugewerbe hat einen Anteil von 5 % zur gesamtwirtschaftlichen Bruttowertschöpfung in Deutschland. Auf den ersten Blick scheint das nicht viel zu sein, aber der Bausektor ist sehr volatil und stark mit vielen anderen Sektoren vernetzt. Allein 80 % der deutschen Privatvermögen sind in Immobilien investiert. Das entspricht 280 % des Bruttoinlandproduktes im Jahr 2018. In den meisten Industrienationen besitzen über zwei Drittel der Bevölkerung Wohneigentum. In Deutschland liegt die Quote hingegen nur bei knapp unter 50 %. Der Großteil der Deutschen sieht jedoch ihr „Zuhause“ als die wichtigste Wertanlage, die sie besitzen, da sie die größte Kaufentscheidung in ihrem Leben darstellt.

 

Risiken am Immobilienmarkt

 

 

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