Immobilien und Baujahr: wie wichtig ist der Jahrgang einer Immobilie?
Es gibt viele unterschiedliche Faktoren, die bei der Bewertung einer Immobilie hinzugezogen werden. Von großer Bedeutung ist beispielsweise das Baujahr, denn damit sind die Ausstattungskriterien und viele Details eng verbunden. Erfahrene Immobilienmakler und Baugutachter können fast immer am Erscheinungsbild und der Ausstattung das Baujahr einer Immobilie einschätzen.
Sanierte Altbauwohnungen können hohe Kaufpreise erzielen
Je jünger eine Immobilie ist, desto höher ist der Kaufpreis und je älter die Immobilie, umso tendenziell niedriger der Preis. Ausnahmen gibt es bei klassischen Altbauwohnungen aus den Zwanzigerjahren. Diese Immobilien zeichnen sich durch ihre innerstädtische Lage aus. Gepflegter Zustand in Kombination mit modernem Komfort lässt Altbauten durchaus Immobilienpreise erzielen, die den Neubaupreisen ähneln oder sogar höher ausfallen.
Baujahr und Restnutzungsdauer
Gebäude haben, anders als Grundstücke, eine begrenzte Lebensdauer und unterliegen einer Alterswertminderung. Ihre sogenannte `Restnutzungsdauer` ist ein Einfluss übender Faktor bei einer Immobilienbewertung . Angesichts dieser begrenzten physischen Lebensdauer sinkt der Sachwert eines Immobilienobjektes mit Älterwerden des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer ist daher auch Ausgangspunkt für die Bewertung der Alterswertminderung des Gebäudes.
Die Gesamtlebensdauer und die Restnutzungsdauer können mit Durchführung regelmäßiger Maßnahmen am Gebäude verlängert, andererseits auch durch ihr Unterlassen verkürzt werden. Der Ausführung notwendiger Reparaturmaßnahmen sollte, um eine Verkürzung der Restlebensdauer vorzubeugen, nachgegangen werden.
Als Modernisierung sind alle Maßnahmen zu betrachten, die eine Verbesserung der Wohn- oder anderweitiger Nutzungsverhältnisse und/ oder wesentliche Energieeinsparungen bewirken.
Mit einer vorausschauenden Instandhaltungsplanung können frühzeitig Rücklagen gebildet und alle mit der Zeit anfallenden Maßnahmen am Gebäude rechtzeitig getätigt werden. Wird eine Immobilie richtig instand gehalten, kann von nahezu unbegrenzter Lebensdauer ausgegangen werden.
Mehr dazu: siehe Kennzahlen zu Anlagevermögen
Jahrgang mit Typischen Bauarten und Materialien
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Das Baujahr als Einfluss auf die Abschreibung
Am Baujahr ist zu erkennen, wie hoch jährlich gegenüber dem Finanzamt abgeschrieben werden darf. Bei älteren Immobilien ist davon auszugehen, dass die Abnutzung höher ist und die Restnutzungszeit kürzer ausfällt als bei herkömmlichen Immobilien. Aber auch bei Neubauten ist nach Fertigstellung von einer etwas höheren Abnutzung auszugehen, weil der Neuzustand „Neubau“ direkt danach wegfällt. Demnach sind Neubauten von Sonderabschreibungen betroffen. Man kann hier die ersten vier Jahre 5 % sonder-abschreiben (degressiv), wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Immobilien, die nach 31.12.1924 gebaut wurden, haben eine Abschreibungsrate von 2 %, mit einer Nutzungsdauer in Höhe von 50 Jahren. Immobilien, die vor dem 01.01.1925 gebaut wurden, haben eine Abschreibungsrate von 2,5% und eine Nutzungsdauer in Höhe von 40 Jahren vor sich.
Jedes Baujahr einer Immobilie hat seine Zielgruppe
Für jedes Baujahr können sozusagen der passende Käufer und Verkäufer gefunden werden. Denn: nicht jeder Kaufinteressent legt Wert auf eine Immobilie jungen Jahrgangs. Es ist trotzdem wichtig, dass die Immobilie gut instand gehalten wird und einen gepflegten Eindruck macht.
Wenn größere Renovierungsstaus bestehen (z. B. Fenstererneuerung, Heizungsanlagen, Fassaden, etc.) sind ausreichend Instandhaltungsrücklagen notwendig. Ist dies nicht der Fall, muss der künftige Eigentümer mit hohen Zusatzkosten rechnen. Das beinflusst wiederum den Kaufpreis der Immobilie.
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