Wozu eine Vorbereitung bei einer Immobilienfinanzierung?

Mit einem allumfassenden und zielgerichteten Immobilienfinanzierung legen Sie die Grundlage für ein erfolgreiches Immobilieninvestment. Immobilieninvestoren verschaffen sich mit einem gut ausgearbeiteten Finanzierungsplan einen Überblick über ihre finanziellen Möglichkeiten und gewinnen somit Planungssicherheit bei der Immobilienfinanzierung. Wer seinem potenziellen Darlehensgeber schon passende Unterlagen vorlegt, verbessert zudem die Chancen auf eine schnelle Darlehenszusage. Dabei werden die Chancen und Risiken der Immobilienfinanzierung für den Darlehensgeber und Investor transparent und kalkulierbar.

Grundsätzlich ist bei einer Immobilienfinanzierung der Vergleich mehrerer Banken dringend anzuraten. Gründe liegen in den unterschiedlichen Bonitätsprüfungsverfahren der Banken und damit unterschiedlich ausfallenden Darlehenskonditionen: Derselbe Antragsteller kann von der einen Bank mit einer mittelmäßigen Bonität eingestuft werden, von einer anderen mit einer hervorragenden Kreditwürdigkeit. Beispielsweise erhält ein Schichtarbeiter Zuschläge, was manche Banken nicht anerkennen, Kindergeld wird unterschiedlich gewichtet und die Haushaltsrechnung wird nicht immer gleich berechnet. Auch der Verkehrswert des Immobilienobjektes kann von Bank zu Bank sehr unterschiedlich bewertet werden. Das ist gängige Praxis und die damit verbundenen Zinssätze fallen dabei entsprechend unterschiedlich aus. Diese Unterschiede kann der Privatanleger entsprechend für sich nutzen und sich für die besten Darlehenskonditionen entscheiden. Vor allem bei langen Zinsbindungen sind höhere Zinskosten zu erwarten, die sich durch lange Laufzeiten anhäufen. Entsprechend können bei kürzeren Laufzeiten hohe Kapitalkosten eingespart werden können. Für eine gute Zusammenarbeit mit den Banken ist es empfehlenswert, deren Zahlen und Rechnungen zu verstehen. Das kann außerdem künftige Vorteile bei den Konditionen ihrer Finanzierung bringen.

Zudem entsteht auch eine natürliche Konkurrenz unter Banken, welche für weitere Finanzierungen ein ausgewogenes Verhalten darstellt: Banken lassen sich zumeist auf ein niedrigeres Zinsniveau ein, bevor sie ihre Kunden an die Konkurrenz abgeben müssen. Ein Nachteil kann entstehen, wenn in Krisenzeiten die Wahrscheinlichkeit besteht, dass eine der Banken ihre Kreditsicherheit deutlich schlechter einstuft als eine andere, was mit zusätzlichen Forderungen an finanziellen Sicherheiten verbunden ist.

Finanzierungsart

In Deutschland wird eine Immobilienfinanzierung in den meisten Fällen mit einem Annuitätendarlehen aufgenommen. Das Besondere dabei ist, dass das Darlehen einen konstanten Rückzahlungsbetrag festlegt, der über die gesamte Kreditlaufzeit gleichbleibt. Die Tilgungsrate besteht aus zwei Teilzahlungen, dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Während die Zinsen die Kapitalkosten der Bank decken, wird die Tilgung für die Rückzahlung des Darlehens verwendet.

Welcher Eigenkapitalanteil ist bei einer Immobilienfinanzierung der richtige?

Wenn es nach den Banken ginge, wäre viel Eigenkapital bei jeder einzelnen Finanzierung nötig. Davon raten wir jedoch grundsätzlich ab. Um so mehr Eigenkapital Sie für einen Immobilienkauf benötigen, um so uninteressanter wird die Finanzierung bzw. das ganze Investment. Viel Eigenkapital ist daher nur für die Bank von Vorteil und verringert die Eigenkapitalrendite.

Im Wesentlichen kann gesagt werden: „Je weniger Eigenkapital, desto lohnender ist die Investition.“ Das angesparte Geld spielt dabei keine Rolle, sondern sollte für künftige Investitionen sowie Rücklagen geschont werden. Wird erst einmal Kapital in eine Immobilie investiert, bleibt das Geld gebunden. Vor allem bei einem Aufbau oder, wenn sich bereits mehrere Immobilien im Bestand befinden, sind Rücklagen wichtig. Mietausfälle, Sonderumlagen oder auch Reparaturen können kurzfristige Kosten verursachen.

In aller Regel finanzieren die Bank problemlos ein Immobiliendarlehen. Da die Schulden in Form der Immobilie einem echten Vermögenswert gegenüberstehen. Zugleich muss sich die Bank bezüglich einer Rückzahlung des Kredits sicher sein, weswegen sie sich eine Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie eintragen lässt. Die Immobilie haftet somit für die Schulden und kann bei finanziellen Schwierigkeiten von der Bank verkauft werden.

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Für eine optimale Finanzierung sollte eine 100 % (oder auch 110 %) Finanzierung ausreichen. Die Kaufnebenkosten sind jedoch zu bezahlen, da sich damit eine stabile und sichere Finanzierung mit guten Bankkonditionen bieten würde. Bei einer 100´% Finanzierung, fallen Notarkosten, Maklergebühren, sowie die Grunderwerbssteuer an. Damit steht im ersten Jahr die Rückzahlung der Kaufnebenkosten mit ca. 10 % vom Kaufpreis an, anstatt der Darlehenssumme.

Welche Zinsbindung ist die beste Entscheidung?

Die Zinsbindung ist die Zeitspanne, in der fest vereinbarte Zinskonditionen für ein Darlehen gelten. Je länger der Zeitraum für die Zinsbindung ist, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus, denn Sicherheit kostet. Meist werden mit den Banken Zinsbindungen zwischen 15 und 20 Jahren vereinbart. Dadurch erhält der Darlehensnehmer die Sicherheit für seinen Finanzierungsplan und die Gewissheit, sich das Darlehen über die Laufzeit hinweg leisten zu können. Am Ende der Frist können Risiken entstehen, da eine Restschuld übrig bleibt, die es zu tilgen gilt. Es stehen neue Verhandlungen mit der Bank an, um deren Konditionen zu vereinbaren. Eine Steigerung der Marktzinsen kann dabei von Nachteil sein. Die Rate und die damit verbundene Rückzahlungslast steigen proportional.

„Fremdkapital war noch nie so günstig wie heute – Nutzen Sie es!

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Aufgrund des derzeit historisch niedrigen Zinsmarktzinses ist der Marktzins möglichst lange zu sichern. Das heißt eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren oder mehr ist von Vorteil. Befinden sich bereits mehrere Immobilien im Portfolio, bietet eine Streuung mit unterschiedlichen Laufzeiten eine weitere Option, die genutzt werden sollte. Nach Ablauf der Zinsbindung ist ein Aussteigen aus dem Darlehensvertrag sowie ein Bankenwechsel möglich. Inwieweit das allerdings sinnvoll ist, hängt von Angebot und Konditionen ab.

Gut investieren mit Darlehenskonditionen und Tilgung

Was die monatliche Tilgung angeht, so ist es im Interesse der Bank, die Schulden mit einer hohen Tilgung zügig zu begleichen. Eine Tilgungsrate unter 2 % wird in aller Regel nicht angeboten. Für den Darlehensnehmer wiederum ist ein möglichst niedriger Tilgungssatz vorteilhafter. Je geringer die Tilgung, desto höher ist die monatliche Liquidität zur Abdeckung eventueller Instandhaltungskosten oder von Mietausfalls. Zudem gilt: Bei niedrigerer Tilgung, verlängert sich die Laufzeit des Darlehens. Durch das Bestehen einer lang anhaltenden Restschuld kann hier die Geldentwertung in Form von der jährlichen Inflationsraten in hohem Umfang genutzt werden.

Ferner sind gegenwärtig rentable Immobilienobjekte nur schwer zu finden. Erst eine günstige Finanzierung ermöglicht also, dass sich die Investition lohnt.

Wir empfehlen …

… mit der Bank eine niedrige Tilgung von 2 bis 3 % zu vereinbaren. Eine höhere Tilgungsrate ist nur ratsam, wenn Sie Kapitalanleger sind und verhältnismäßig hohes Kapital als Überschuss besitzen. Aber auch von Sondertilgungen sollten Sie als Immobilieninvestor absehen. Ferner sollten vorteilhafte Darlehenskonditionen immer einer freundlichen und guten Kundenberatung vorgezogen werden. Lassen Sie sich nicht einwickeln. Ein Teilerfolg liegt in einer guten Immobilienfinanzierung!

Bei schwierigen Finanzierungen raten wir Ihnen, spezielle Finanzierungsvermittler für Privatanleger wie beispielsweise Immotege von Philipp Scharpf zu nutzen.

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