Lohnt sich ein Immobilieneinkauf in C und D-Lage?

Der Immobilienkauf in C- und D-Lage?

Beim Immobilienkauf stellt sich die Frage, ob bei den heutigen Immobilienpreisen ein Investieren überhaupt noch lohnenswert ist. Mit der ABC-Analyse sind C und D-Lagen die unattraktiveren Regionen gegenüber den Großstädten, die als A-Lagen bezeichnet werden. Die hochpreisige Großstädten sind schon seit mehreren Jahren nicht mehr für ein Immobilieninvestment geeignet.  In ausweichenden Regionen wie der C und D-Lagen könnte dies eine akzeptable Alternative darstellt. 

In Großstädten mit A-Lage werden oft nur Mietrenditen von unter 5 % erreicht. Mit solchen Renditekennzahlen sind Immobilien nicht in der Lage, sich selbst zu finanzieren und weisen einen dauerhaften Fehlbetrag auf. Investoren, die lediglich auf Rendite abzielen, werden in schlechten C- oder D-Lagen oft fündiger. In den unattraktiven Regionen herrscht in der Regel ein Mietermarkt, bei dem Vermieter um die Mietinteressenten konkurrieren.

Es ist davon auszugehen, dass hohe Renditen dort hoch sind, wo die Immobilienpreise niedrig sind. Damit sind ländliche Gebiete oder östliche Regionen gemeint, die als D-Lagen verzeichnet sind. Hier können Investoren höhere Mietrenditen erzielen. C- und D-Lagen haben den Vorteil, dass sie Risiken bzw. Verluste mit ihren hohen Renditen teilweise kompensieren können. Hat eine Immobilie in D-Lage eine hohe Mietrendite und gleichzeitig eine Leerstandsquote von beispielsweise 10 %, dann würde sich die Rendite abzüglich des Mietausfalles nach unten korrigieren.

Eine Lagebewertung die ausschließlich auf der ABC-Analyse beruht, ist nicht ausreichend und bedarf weiterer Analysefaktoren!

Weiter Faktoren zur Lagebewertung

• Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerungsentwicklung ist womöglich die wichtigste Kennzahl für die Lagebestimmung. Sie ist ausschlaggebend, da sie angibt, wie sich die Bevölkerung künftig entwickeln wird. Für die Auswahl der Region ist eine Bevölkerungsveränderung von wesentlicher Bedeutung. Die Kommunen und Städte von Regionen veröffentlichen regelmäßig Prognosen und sind in ihrer Bewertung neutral anzusehen. Siehe dazu die Kapitel Risikomanagement und demografische Entwicklung.

• Altersdurchschnitt

Der Trend in der Bevölkerung geht von den jungen Menschen aus. Eine solche Kennzahl darf in der Lagebewertung nicht fehlen. Der Altersdurchschnitt in Deutschland liegt aktuell bei 44,5 Jahren. Eine mögliche Kennzahl ist das durchschnittliche Alter der Stadt.         

In Tabelle ist zu sehen, dass der Altersdurchschnitt in A-Lagen deutlich jünger als in den D-Lagen ist. Das ist kein Zufall und bestätigt den Ansturm der jungen Menschen auf die Großstädte. Allein am Altersdurchschnitt (oder Anteil der Jüngeren in der Altersstruktur) lassen sich weitere Regionen identifizieren, die als zukunftssichere Regionen gelten, die bisher aber wenig Berücksichtigung und kaum Aufmerksamkeit fanden.

Siehe verwandtes Thema: Kennzahlen über Lage und Region

Tabelle: Städte und Durchschnittsalter 

Es gilt ein Kompromiss zu finden, bei der eine gute Lage künftig wertbeständig bleibt und im Verhältnis so viel Mieteinkünfte (Mietrendite) generiert, dass am Ende eine stabile Liquidität geschaffen werden kann. Obwohl in C und D-Lagen höhere Renditen zu erreichen sind, muss eine Abwägung mit der Lagebewertung in jeder Region stattfinden. Zudem sind regionale Entscheidungen existenziell und ausschlaggebend für den Erfolg.             

Fazit

Zwischen hohen Renditen in unattraktiven Regionen, aber wertbeständige Regionen muss der Investor seine Nische mit Kompromissen finden. Junge Städte mit gutem Einkommensdurchschnitten, die weiterhin einen guten Zuwachs an Einwohnern verzeichnen, sowie eine nicht allzu geringe Leerstandsquote aufweisen, gehen nicht immer nur von A-Lagen aus. Es gibt immer noch viele D-Lagen, die das beweisen können. Diese Faktoren in C- oder D-Lagen zu finden, könnte einen möglichen Lösungsansatz darstellen. 

Es muss aber genau hingeschaut werden…                                                                                            

Die teils genannten Bewertungsfaktoren geben diese Informationen an, bei denen die Richtung ausschlaggebend ist. Wer hier zu kurz denkt wird langfristig bestraft werden. Kleine, kaum bemerkbare Entwicklungsdefizite von heute, können sich später zu großen finanziellen Problemen entwickeln. Die Entwicklungstendenzen haben langfristigen Charakter und sind in ihrem Ausmaß nicht zu unterschätzen. Ist erst einmal die regionale Entscheidung gefallen, so ist wegen der 10 Jahre steuerfreien Haltefrist die Immobilie erst danach wieder zu veräußern. In dieser Zeit ist sie den Einflüssen der externen Umweltfaktoren ausgesetzt. Bestehen Unsicherheiten zur Vermietbarkeit in bestimmten Regionen, zu denen bisher keine Erfahrungswerte vorliegen, gibt es die Möglichkeit, eine Probeanzeige zu schalten, die eine Mindestreferenz von Anfragen ergeben sollte.

Bei einem Portfolio mit bereits vorhandenen Bestandsimmobilien kann ein zusätzlicher Immobilienkauf in C und D-Lagen eine Ergänzung bieten. Mit einer großflächigen Verteilung kann das Risiko minimiert werden und Immobilien aus unattraktiven Regionen seinen Platz finden.

Da Immobilien langfristige Geldanlagen sind, ist die gegenwärtige Situation weniger von Bedeutung als die bevorstehende Zukunft. Vor allem Bestandshalter planen langfristig am Markt zu bestehen und können sich nicht davor verschließen, Einflussfaktoren, die die künftig regionale Entwicklung verändern, im Auge zu behalten. Die regionale Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise, aber auch die Leerstandsquoten sind stark von der Nachfrage abhängig. Langfristig kann davon ausgegangen werden, dass aber die nachhaltigen Regionen der A-Lage trotz ihrer Hochpreise große Sicherheit bei einem Immobilienkauf bietet.

Siehe Kennzahlen über Region & Lage

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Die Top 10 Städte in C und D – Lagen Deutschlands (PDF)

Hier erhalten Sie die Top 10 Städte Liste der C und D – Lagen für Immobilieninvestoren. Mit den wichtigsten Einflussfaktoren wird eine Lagebewertung vorgenommen und die wertbeständigsten Städte der C und D – Lage in Deutschlands dargestellt.

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