Immmobilienportfolio aufbauen
Nachhaltig in Immobilien investieren!
Warum ein Immobilienportfolio aufbauen?
Um ein Immobilienportfolio aufbauen zu können, erfordert es eine gewisse Planungssicherheit, die einen Aufbau eines Immobilienportfolio zwingend notwendig macht. Ohne methodische Vorgehensweise gilt ein Investment als eine riskante Herangehensweise.
Wer seine Zahlen kennt und diese versteht, bewegt sich auf der sicheren Seite seines Investments.
Die wichtigsten Schritte, um ein Immobilienportfolio aufzubauen!
Schritt 1: Eigene Investitionsziele bestimmen
Ihre Investitionsziele sollten vor dem Aufbau klar sein. Sie sollten wissen in welche Immobilienarten Sie investieren möchten und wie hoch die Renditeerwarten sind. Eine klares Bild kann bei den Entscheidungen und einen klaren Fokus zu geben. Wollen Sie ein Vermögen aufbau? eine personliche Altersvorsorge oder ein passives Einkommen generieren?
Schritt 2: Finde das richtige Investitionsobjekt
Sobald Sie ihre Ziele kennen, kann anhand dessen die Kaufentscheidungen an den Investitionsobjekt angepasst werden. Es gibt unterschiedliche Immobilien, die zu ihrer Ausrichtung passen. Für den klassischen Vermögensaufbau sind vor allem Regionen und in Teilmärkte zu investieren, von denen eine hohe Wachstumsprognose ausgegangen werden kann. Bei der generation von Einkommen steht vordergründig die Kalkulation mit einem hohen Mietüberschuss (freier Cashflow) in Verbindung.
Schritt 3: Die optimale Finanzierung
Immobilienkäufe benötigen erhebliche finanzielle MIttel. Es ist daher wichtig eine gute Bonität aufzuweisen, um bei der Anfrage der Bankenfinanzierung gut darzustehen. Es muss nicht immer viel Eigenkapital vorhanden sein, um ein Portfolio aufzubauen. Ein guter monatlicher Verdienst, ohne Konsumkredite und ein guter Schufa-Score kann ihre Zahlungsfähigkeit kann für die Banken ausreichen.
Schritt 4: Ein Netzwerk aus Stakeholder
Ein Netzwerk ist für jedes Immobilienportfolio wichtig. Ohne Makler, Banken Handwerker, aber auch Notare und Hausverwalter geht es nicht. Deren Beziehungen können viel Arbeit abnehmen und es kann sich damit viel Geld sparen lassen.
Möglichkeiten ein Immobilienportfolio aufzubauen
IMMOBILIEN KAUFEN UND VERMIETEN
Mit der Immobilienvermietung können Investoren regelmäßig Mieteinnahmen erzielen. Das Kaufen und Vermieten von Immobilien gilt als klassische Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Wenn sogar die Mieteinnahmen die laufenden Kosten des zuvor aufgenommenen Darlehens übersteigt, erreichen Sie einen positiven Cashflow und generieren damit Passiveinkommen. Ein Richtwert für eine gute Rendite bei der Vermietung von Immobilien liegt ab vier bis fünf Prozent.
IMMOBILIENAKTIEN
Anleger oder Investoren, die keine eigene Immobilie kaufen möchten, können indirektem Immobilien in ihren Portfolio aufnehmen – mit dem Kauf von Immobilienaktien. Das bedeutet Sie kaufen Aktien von Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind. Bei einer Real Estate Investment Trusts (REITs) ergänzen Anlageklassen Aktien und Immobilien miteinander. Dabei haben Sie zwar den Vorteil sich nicht direkt um Mieter und die Instandhaltung von Immobilienobjekte zu kümmern, allerdings sind Sie von der Management-Qualität der Unternehmen abhängig. Zudem haben die Immobilienaktien hohe Kursschwankungen am Börsenmarkt zu verzeichnen.
IMMOBILIENFONDS
Auch die Immobilienfonds können Teil eines Immobilienportfolios sein, womit Sie damit am Immobilienmarkt profitieren können. Wegen der hohen Gebühren, die durch das aktive Management der Fonds entstehen, sind sie aber eher unbeliebt. Sie sparen zwar als Anleger Zeit, da Sie auch hier nicht selbst agieren müssen, allerdings lassen die Kosten die Rendite sinken. Dazu kommen hohe Ausgabeaufschläge, wenn Fondsanteile gekauft werden. Immobilienfonds haben eine hohe Streuung auf verschiedene Regionen, Branchen oder Arten von Immobilien. Wegen der Risikostreuung können die Fonds besser Marktschwankungen ertragen und so die Rendite besser stabilisieren.
IMMOBILIEN-ETFS
ETF (Exchange Traded Fund) ist ein Bündel von Aktien unterschiedlicher Unternehmen. Mit ihren verschiedenen Unternehmensanteile, sind sie sehr breit aufgestellt als bei einzelnen Immobilien oder Aktien. Hier können die Managementkosten gespart werden und sind aber auch den Kursbewegungen an der Börse ausgesetzt. Wie bei Immobilienaktien profitieren Sie aber nicht bei ETFs nicht direkt von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt.
Ohne Eigenkapital ein Immobilienportfolio aufbauen?
Kann ein Immobilienportfolio ohne Eigenkapital aufgebaut werden? Ja!, vorausgesetzt die Bank macht mit. Wenn Sie ohne Eigenkapital ein Immobilienportfolio aufbauen wollen, müssen Sie Verschiedenes beachten. Je geringer der Eigenkapitalanteil ist, desto mehr zahlen Sie für die Finanzierungszinsen. Die meisten Banken haben eine Mindestvorgabe was den Eigenkapitalanteil angeht. Wenn Sie trotzdem ohne Eigenkapital Immobilien mit einer Vollfinanzierung erwerben möchten, ist ein Bankenvergleich bei der Finanzierung dringend anzuraten. Ihre Zahlungsfähigkeit sollte im Vorfeld von Ihnen geprüft sein und alle weiteren Konsumkredite abbezahlt sein. Auch die Schufa-Auskunft ist einzufordern und den Schufascore zu prüfen. Im besten Fall verfügen Sie über weitere finanzielle Sicherheiten, die Sie bei der Finanzierung anbieten können.
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Welche Kennzahlen und Diagramme
sind für ein Immobilienportfolio notwendig?
Wer ein Immobilienportfolio aufbaut, muss diese Zahlen kennen und verstehen.
Hier die wesentlichen Kennzahlen, die sich in fast jedem Immobilienportfolio zufinden sind.
1. Rentabilitätszahlen (Renditezahlen)
2. Risiko-Kennzahlen (intern & extern)
3. Verschuldungsgrad und Kapital-Kennzahlen
4. Liquiditätskennzahlen (Ertragswerte)
5. Kennzahlen zur Lagebewertung
Mehr dazu finden Sie unter folgendes Kapitel: Die 5 wichtigsten Kennzahlen eines Immobilieninvestments
Bei einer Immobilieninvestition gibt es verschiedene Kennzahlen, die den Erfolg Ihres Investments beeinflussen.
Auf ein gesundes Rendite - Risiko - Profil kommt es im Immobilienportfolio an!
Nach der klassischen Regel der Portfoliostrategie gilt, wer höhere Renditen will muss höhere Risiken eingehen und umgekehrt. Das zeigt sich in jeder Anlageklasse wieder, ganz gleich aus welcher Branche diese kommt. Der Grundsatz bleibt dabei immer gleich.
Bei einem Rendite-Risiko-Profil ist es stets die Maximierung der Rendite, bei gleichzeitiger Minimierung der Risiken. Hierbei müssen die möglichen Renditen und anfallenden Risiken bekannt sein, um ein erfolgreiches Rendite-Risiko-Analyse erstellen zu können.
Das eigene Risikoempfinden oder die Renditeerwartungen können sehr unterschiedlich ausfallen. Während sich ein Anleger als sehr risikobereit einschätzt, wird sich ein anderer Anleger wiederum sehr sicherheitsorientiert einstufen. Gleiche Anlageprofile können für den einen akzeptabel sein und für einen anderen als extrem risikoreich empfunden werden. Daher ist eine Gegenüberstellung unterschiedlicher Profile mit ihren Ausrichtungen wichtig. Für welche Anlageform Sie sich entschieden, hängt allein von Ihren Zielen ab. Dabei sind drei Schwerpunkte zu unterscheiden: die Maximierung der Rendite, die Verringerung der Risiken und die höchstmögliche Liquidität (Cashflow). Weil sich alle drei Schwerpunkte nicht gleichermaßen verfolgen lassen, muss jeder Anleger seine eigenen Prioritäten setzen. Wer nach bestmöglicher Sicherheit ausgerichtet ist, sollte aber sein Geld auf dem Sparbuch lassen, weil er damit kein Risiko eingeht und kaum Rendite erhält.
Die Kunst besteht darin den Zielkonflikt zwischen Rendite und Sicherheit über ein Profil möglichst optimal für den jeweiligen Anleger zu gestalten. Die Herausforderung besteht in einer geeigneten Gestaltung der unterschiedlichen Faktoren. Zielt man auf hohen Cashflow ab, sind entsprechend hohe Risiken damit verbunden. Hohe Renditen als Erwartungswerte schaffen folglich höhere Abweichungsrisiken als kurzfristige. Jeder Erfolg hat seinen Preis. Definieren Sie daher wieviel Sie bereit sind einzusetzen und dann versuchen Sie in diesem Verhältnis Ihre Ziele durchzusetzen.
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Weitere Fragen und Antworten!
WO FINDE ICH PROFITABLE IMMOBILIENOBJEKTE FÜR EIN IMMOBILIENPORTFOLIO?
Wenn Sie interessiert sind Immobilien zu kaufen, haben Sie mehrere Möglichkeiten:
- Sie können Immobilien online auf Portalen suchen.
- Sie können spezielle App, wie ThinkImmo oder ImmoMetrica nutzen
- Sie können einen Immobilienmakler beauftragen.
- Sie können persönliche Kontakte zur Immobiliensuche nutzen.
WIE VIEL RENDITE ERREICHT EIN GUTES IMMOBILIENPORTFOLIO?
Im Allgemeinen lag die durchschnittliche Mietrendite in Deutschland 2021 bei 3,89 Prozent. Diese Rendite ist jedoch für ein Portfolio nicht lohnenswert, da er nicht die laufenden Kosten deckt. Grundsätzlich geht man von einer Mietrendite von mindestens 5 Prozent aus, um ein profitables Immobilienportfolio aufbauen zu können. Zu beachten ist die Lagebewertung, die bei Renditen sehr unterschiedlich ausfallen können.
WIE KAUFE ICH EIN IMMOBILIENPORTFOLIO?
Ein Immobilienportfolio kann nur gekauft werden durch ein Immobilienpaket. Dafür gibt es viele Dienstleister die unterschiedliche Bestandsimmobilien in einem umfangreichen Paket anbieten. Der Nachteil ist aber, dass bereits alle Wertsteigerungspotentiale vom Verkäufer ausgeschöpft wurden und die Rendite höhstens im Mittelbereich liegt. Ein Immobilienportfolio-Kauf ist nur etwas für passive Anleger mit hohem Eigenkapitalanteil, ohne höhere Renditeerwartung.