Wie entstehen Immobilienpreise?
Die Immobilienpreisbildung besteht grundsätzlich aus den Baukosten und der Baulandentwicklung, wobei sich daraus zum Teil die Mietkostenentwicklung bildet. Ein Rückgang des Immobilienwertes in Deutschland fand bisher nur in kurzer Zeit und mit geringen Verlusten statt, jedoch gab es auch noch keinen derartigen Preisanstieg wie in den letzten Jahren. Ein weiterer Faktor, der die Preisbildung beeinflusst, ist die Angebots- und Nachfragesituation nach Wohnimmobilien. Auch Gründe wie Einkommenswachstum oder der wachsende Trend zum Ein-Mann-Haushalt tragen dazu bei. Spätestens 2008 haben wir eine noch nie dagewesene Immobilienblase in den USA erleben müssen, bei der viele Unternehmer und Privatleute Insolvenz anmelden mussten. Während der Krise hatten sich die Preise in kürzester Zeit teilweise halbiert. Die Immobilienkrise wurde wegen zu hoher Verschuldung vieler Käufer und der damit verbundenen schlechten Bonität ausgelöst. Eine Bankfinanzierung ist noch nie so einfach gewesen wie heute.
Historische Immobilienpreisentwicklungen: Man liest immer häufiger, dass der deutsche Immobilienmarkt in den letzten Jahren überhitzt sei und eine Immobilienblase den Markt bedrohen würde. Ob die Situation wirklich so dramatisch ist wie dargestellt, ist jedoch fraglich. In der Abbildung können Sie die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 1975 bis heute sehen.
(Quelle: https://www.kreditvergleich.net/statistiken/immobilienpreise-deutschland/)
In der Grafik ist der nominale Immobilienpreis (Nominalindex) als der reine Kaufpreis (grüne Kurve) und der reale Kaufpreis (Realindex) als inflationsbeinflusste Immobilienpreis (lila Kurve) zu sehen.
Siehe auch: Was treibt die Hauspreise
Es ist deutlich zu erkennen, dass die historische Immobilienpreisentwicklung seit 1975 immer wieder Phasen des Preisanstiegs aufweist. Anschließend ist eine wiederholte Seitwärtsphase oder ein leichter Preisfall zu beobachten (siehe schwarze Pfeile). Dabei lassen sich Preismuster nachweisen, die zyklisch auftreten. Auch die Behauptung, dass Immobilienpreise nicht fallen können, lässt sich bei der Betrachtung der historischen Preisentwicklung leicht widerlegen. Gegenwärtig ist ein derartiger Preisanstieg zu beobachten, den wir bisher noch nicht erlebt haben und sich womöglich auf spekulationsgetriebene Akteure zurückführen lässt. Es ist aber davon auszugehen, dass die Preisentwicklung bereits ihren Höchststand erreicht hat. Es ist daher zumindest mit einer anschließenden Marktreaktion in Form einer langen Seitwärtsphase (Konsolidierung) der Immobilienpreisentwicklung zu rechnen.
Bei einem Preisrückgang kann der Eigenkapitalanteil (siehe Verschuldungsgrad) schnell verbraucht werden. Hier stellt sich die Frage: Mit wie viel Gegenbewegung ist zu rechnen? Der Trend der Preisentwicklung seit 2012 hat sich deutlich stärker entwickelt, als wir es bisher erlebt haben. Es ist daher nicht verwunderlich, dass die meisten Marktteilnehmer von einer immer weiter steigenden Preisentwicklung ausgehen. Die meisten haben eine andere Entwicklung bisher nie erlebt und sie bleibt daher außerhalb ihrer Vorstellungskraft. Seit der Erholung der Konjunktur nach der Weltwirtschaftskrise 2007/2008 ziehen die nominalen Immobilienpreise jedoch spürbar an.
Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt unterteilt sich in Wohn- und Gewerbeimmobilien und ist stark von Angebot und Nachfrage abhängig. Einpersonenhaushalte steigen seit Jahren unaufhörlich an, was zu einem überproportionalen Wohnflächenverbrauch je Person führt. Die Marktteilnehmer des Immobilienmarktes lassen sich in drei Gruppen von Eigentümerstrukturen unterteilen:
Selbstnutzer
private Kleinanbieter
professionelle gewerbliche Anbieter
Derzeit besteht in Städten oder beliebten Regionen Deutschlands größtenteils ein Käufermarkt und mit dem Wohnraummangel ein Vermietermarkt. Immobilienangebote oder Mietwohnungen werden derzeit zu Höchstpreisen angeboten. Während die Probleme in den Großstädten, wie Wohnungsnot und Anlagenot, vielfach diskutiert werden, wird die ländliche Region wenig beachtet. Der starke Zuzug in die Städte lichtet die ländlichen Gebiete vermehrt; diese werden zu Abwanderungsregionen.
Im ländlichen Raum ist buchstäblich von gegensätzlichen Bedingungen auszugehen. In den ländlichen Gegenden haben sich die Preise in den letzten Jahren weder erholt noch entwickelt. Ganze Häuser und Gebäude stehen oft über längere Zeit leer und können wegen der fehlenden Interessenten nicht vermietet werden. Die Preisunterschiede waren nie so groß wie heute und es können in ländlichen Gebieten für wenig Geld freistehende Häuser mit großen Grundstücken erworben oder angemietet werden. Solche oder ähnliche Angebote sind in überregionalen Zeitungen der Großstädte nicht zu finden, da ausschließlich über die Wohnungsnot berichtet wird.
Siehe verwandtes Thema: Sind Immobilien ein Guter Schutz gegen Inflation? von Immoprentice
