Die internen Risikofaktoren beziehen sich auf die innerbetrieblichen Angelegenheiten eines Immobilieninvestments. Hier geht es um den Ist-Zustand des Unternehmens als Immobilieninvestment. Dazu ist es unumgänglich, das eigene Immobilienunternehmen von innen heraus besser zu verstehen.
Ziel ist es auch, weitere Vorteile auszubauen und interne Risikofaktoren einzugrenzen. Die Handlungsspielräume sind die Finanzierung, das Mietausfallrisiko, die Kapitalstruktur, die Einkaufsfaktoren und regionale Entscheidungen. Während Sie die externen Faktoren der Risikoanalyse nur teilweise steuern können, haben Sie innerhalb Ihres Investments freie Hand. Hier können Sie Maßnahmen ergreifen, die das Risiko permanent gering halten.
Interne Risikofaktoren im eigenen Immobilieninvestment
Die interne Betrachtung des Immobilieninvestments mit einer Unternehmensanalyse zu vergleichen, wobei das Immobilieninvestment selbst im Fokus steht. Es stehen hier Schwächen, aber auch Stärken im Vordergrund, die letztendlich mit einem Vergleich zwischen Ist- und Soll-Zustand gegenübergestellt werden. Ziel ist es, Risiken als Schwachstellen zu erkennen und diese zu optimieren, indem man entsprechende Risikobewältigungsstrategien entwickelt. Hierfür müssen zunächst Fakten aus den einzelnen (interne) Risikofaktoren gesammelt werden – sie dienen als Grundlage für die Ausarbeitung neuer strategischer Ausrichtungen.
Dies sind die wesentlichen Risikofaktoren
Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist trägt der Darlehensnehmer das Risiko, dass die Kosten der Anschlussfinanzierung deutlich höher ausfallen können. Dies ist eng verbunden mit dem Thema „Zinsänderungsrisiko“. Es besteht die Gefahr, dass die Kosten der Anschlussfinanzierung nicht mehr bedient werden können und die Immobilie verkauft werden muss. In Zeiten der Niedrigzinsphase ist dieses Risiko sehr hoch.
Objektrisiko
Als Schwächen sind alle möglichen Nachteile des vorhandenen Objekts zu verstehen. Dazu zählen beispielsweise renovierungs- oder sanierungsbedürftiger Bauzustand, hohe Nebenkosten und Verbrauchswerte, reparaturbedürftige oder veraltete Technik, Zahlungsausfälle oder Zahlungsverzögerungen bei Mieten oder hoher Verkehrslärm bei vergleichsweise schlechter Schallisolierung.
Bei der Stärken- und Schwächenanalyse werden also alle Gegebenheiten des Objektes explizit untersucht und festgestellt, worin die Vor- und Nachteile des Objekts im Vergleich zu typischen anderen Objekten beziehungsweise zu einem „Normalzustand“ bestehen.
Mietausfallsrisiko
Auch unter Mietausfallwagnis bekannt. Das Mietausfallrisiko beschreibt die Gefahr, dass erwartete Mieteinnahmen teilweise oder ganz ausfallen können. Zum Mietausfallrisiko wird auch der Leerstand dazugezählt. Es können im Vorfeld aber Instrumente zur Risikominimierung eingesetzt werden. Dazu zählen unter anderen die Mieterbonitätsdatenanalyse und die Prüfung der Leerstandsquote vor Erwerb.
Steuerprogression
Mieteinnahmen, die als Immobilieninvestor erzielt werden, erhöhen das steuerpflichtige Einkommen. Die Kosten der Immobilienfinanzierung lassen sich zwar als Werbungskosten geltend machen und mindern die Steuerbelastung, jedoch ist nicht die gesamte Rückzahlungsrate steuerlich absetzbar. Abzugsfähig ist nur der in der Rate enthaltene Zinsanteil, denn der Tilgungsanteil stellt praktisch einen Vermögenszuwachs dar. Ein sinkender Zinsanteil führt zu einer steigenden Steuerlast, da sich der abzugsfähige Zinsanteil mit jeder Rückzahlungsrate verringert. Jedoch wächst gleichzeitig der Anteil der Mieteinnahmen, die zusammen mit dem Lohneinkommen und weiteren Einkünften (Kapitalvermögen) versteuert werden müssen. Mit dem Einkommen steigt auch der persönliche Steuersatz, also der prozentuale Anteil des eigenen Einkommens, der an das Finanzamt geht. Durch die negative „Progression“ werden höhere Einkommen überproportional mit Steuern belastet.
Verschuldungsgrad
Die Kennzahl des Verschuldungsgrads gibt Aufschluss über das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital und ist einer der wesentlichen Kennzahlen der internen Risikofaktoren. Ein Verschuldungsgrad von 100 % bedeutet, dass sämtliches Fremdkapital durch das Eigenkapital gedeckt ist. Wie hoch der Verschuldungsgrad liegen darf, hängt von der Ausrichtung und den Zielen des einzelnen Immobilieninvestors selbst ab. Hochriskante Investoren haben oftmals ein Verhältnis von 20 % Eigenkapital zu 80 % Fremdkapital, wobei sicherheitsorientierte Investoren eher in Richtung 40 % Eigenkapital zu 60 % Fremdkapital tendieren. Der Verschuldungsgrad ist stark branchenabhängig. In der Immobilienbranche gilt die Faustregel, dass der Verschuldungsgrad nicht höher als 200 % liegen darf. Das heißt, dass das Fremdkapital nicht mehr als das Doppelte das Eigenkapital betragen darf, also ein Verhältnis von 2:1, das bis zu 67 % Fremdkapital zulässt.
Fazit
Im Wesentlichen liegen alle internen Risikofaktoren in den Händen des Privatanlegers. Viele Handlungsmöglichkeiten, die Gegenmaßnahmen zu den Risiken darstellen, liegen bereits zu Beginn des Investments vor und sind mit etwas Verwaltungsarbeit eingrenzbar. Die unterschiedlichen Risikofaktoren ermöglichen eine Zuordnung der Risiken zum Immobilieninvestment und geben einen Einblick über deren Ursprung, sowie die Risikoauswirkungen. Die Aufteilung zwischen Risiken, bei denen Chancen zu Handlungsmöglichkeiten bestehen, werden in jedem Kapitel nochmals aufgezeigt. Bei einem Risikomanagement gilt es, die Wirkungszusammenhänge und deren Abhängigkeiten näher zu betrachten. Risiken dürfen nie einzeln, sondern immer nur als Summe betrachtet werden. Risikobewältigungsstrategien brauchen in der Regel Zeit, um dem Risiko entgegenzuwirken. Eine frühzeitige Erkennung und ein entsprechendes Reagieren sind daher unabdingbar. Es ist immer vom schlechtesten oder ungünstigsten Fall auszugehen (worst case). Viele Möglichkeiten, die einem Investment schaden könnten, sind zu erwarten. Wie aber würde sich das Portfolio verhalten, wenn wir ein Szenario mit unseren Vorgaben einhalten würden?
Siehe verwandtes Thema: Externe Risikofaktoren