Das Gesamtvermögen setzt sich aus Anlagevermögen und Umlaufvermögen zusammen. Das Umlaufvermögen ist der Vermögensanteil, der für den kurzfristigen Verbrauch, zur Verarbeitung oder Rückzahlung verwendet wird. Kaufnebenkosten, Hausgeld, Umsatz und Cashflow gehören deshalb zum Umlaufvermögen. In der Bilanzierung wird das Umlaufvermögen auf der Aktivseite aufgeführt, zu denen auch Barbestände gehören. Nur Immobilien die zum Weiterverkauf bestimmt sind, gehören ebenfalls zum Umlaufvermögen. Gehaltene Immobilien, die im Bestand
verweilen, aber nicht. Alle Vermögensgegenstände und damit verbundene Kosten, die nicht auf Dauer im Immobilienportfolio sind, gehören zum Umlaufvermögen. Das Gleiche gilt für Vermögensgegenstände, die sich nicht planmäßig abnutzen und abschreiben lassen.
Umsatz und Cashflow
Umsatz
Zunächst ist der Umsatz (auch Erlös) dem vom Immobilieninvestment bezeichneten Gegenwert des Geldwertes (Mietzahlungen) gemeint. Bei dem Umsatz wird in Brutto-Umsatz; wird ohne Berücksichtigung der (nicht-umlagefähig) NK des Vermieters und ohne Bankraten beschrieben. Der Netto-Umsatz; wird nach Abzug der nicht-umlagefähig NK und Bankrate getrennt. Alle Angabe vor Steuer.
Es werden alle Einkünfte und Verbindlichkeiten des Immobilieninvestments in der unten stehenden Tabelle in monatlichen und der jährlichen Kategorien gegenüber gestellt. Spätestens in diesem Kapitel auch der Jahresausblick (zwölf Monate) der sich immer auf das ganze vergangene erwirtschaftende Jahr richtet, mit einbezogen.
Cashflow
Auch Mietüberschuss genannt, kann sowohl negativ als auch positiv in Monaten oder Jahren ausfallen und zeigt den Betrag, der ganz am Ende nach Einnahmen-Kosten-Rechnung übrig bleibt. Diese Gelder stehen als Mittel künftige Investitionen, Gewinnausschüttung, Sondertilgungen oder Wertsteigerungsmaßnahmen zur Verfügung. Der Überschuss kann aber auch spontan auftretende Reparaturen kompensieren, dabei verschont er die angehäuften Rücklagen. Auch Mietausfälle, erhöhte Anschlussfinanzierung, unerwartete Kosten und weitere Rücklagenbildungen können damit bedient werden.
Grundsätzlich ist eine gewisse positive Größe an Cashflow notwendig, um ein Immobilieninvestment erfolgreich führen zu können. Damit schafft ein Cashflow Liquidität, die mit einer vorher festgelegten Zielgrößen zu bestimmen ist. Negativer Cashflow hingegen, der als regelmäßige monatlichen Fehlbetrag nicht ausglichen werden kann, ist vom Privatanleger selbst zu tragen, wenn diese nicht von anderen Immobilien kompensiert werden können. Sind gleich mehrere Immobilien von einem negativen Cashflow betroffen, die sich auf höheren Beträge belaufen, besteht die Gefahr einer hohen finanziellen Belastung im privaten Verhältnis des Anlegers, mit dem er Gefahr läuft einem Insolvenzrisiko ausgesetzt zu werden. Fehlender Cashflow ist grundsätzlich zu vermeiden und gilt nur zu akzeptieren, wenn sie in absehbarer Zeit tragbar sind und in Zukunft ausglichen werden, z.B. die Soll-Miete mit der Ist-Miete noch nicht erreicht wurde. Wird der Cashflow erhöht, erhöht sich gleichzeitig die eigene Zahlungsfähigkeit, die uneingeschränkte ihrer verbindlichen Zahlungsverpflichtung gegenübersteht.
Der Cashflow bezeichnet den Mietüberschuss in einer Periode aus den Immobilien erwirtschaftet worden ist – Auskunft über Liquidität. Gerade für das Hebeln von Kapital über ein Darlehen, bietet der Cashflow eine wichtige Kennzahl für die Beurteilung der Kreditwürdigkeit, insbesondere für künftig weitere Kredite. Wird die Cashflow-Kennzahl als Einkaufszahl verwendet, steht immer der Soll-Wert im Vordergrund zur Verwendung. Der Cashflow ist der am Ende stehende Betrag, den es letztlich zu versteuern gilt.
Brutto-Umsatz: Mieteinnahmen ohne Berücksichtigung der Verbindlichkeiten.
Netto-Umsatz: Mieteinnahnen nach Abzug der (nicht-umlagefähig) NK.
Cashflow: Ist der Restbetrag, der nach Abzug aller Verbindlichkeiten, vor Steuer steht.
Hinweis: Alle Angaben sind vor Steuern in Ist-Werte angegeben.
Anz.
Immobilien
Annuität
Umsatz
monatlicher
Umsatz
jährlicher
Cashflow
monatlich
jährlich
brutto
netto
(abzgl. NK)
brutto
netto
monatlich
jährlich
1
ETW
500 €
6.000 €
945 €
868 €
11.340 €
10.416 €
345 €
4.140 €
2
ETW
300 €
3.600 €
385 €
285 €
4.620 €
3.420 €
-15 €
-180 €
3
GE
500 €
6.000 €
700 €
625 €
8.400 €
7.500 €
125 €
1.500 €
4
MFH
1.000 €
12.000 €
2.300 €
2.020 €
27.600 €
24.240 €
1.020 €
12.240 €
Gesamt
2.300 €
27.600 €
4.330 €
3.798 €
51.960 €
45.576 €
1.475 €
17.700 €
Wie viel ihr Immobilienunternehmen monatlich und jährlich Umsätze erwirtschaftet, wird hier sichtbar. Die Umsätze lassen viel Interpretation zu. In welchem Umfang mit wie viel Volumen hier gewirtschaftet wird und das im Verhältnis zum Anlagevermögen steht, dürfte eine der erste erkennbare Merkmale sein. Je weniger Anlagevermögen benötigt wird und im Verhältnis große Umsätze erzielt werden können, desto rentabler wird gearbeitet – und umgekehrt. Siehe dazu auch Eigenkapitalrendite (sowie Umsatzrendite). Wer dann noch konstant, ohne große Schwankungen über einen längeren Zeitraum den Umsatz erwirtschaftet, gilt als ein besonders solides Unternehmen. Der Umsatz kann auch jährlich in Prozent aufgelistet werden, um deren Wachstumsrate festzulegen (vgl. Grow-Strategie). Wachstumsrate in Prozent sind optimale Kennzahlen für die Vergleichbarkeit der Unternehmen zulassen (siehe Benchmark). Wichtig dabei ist, dass Wachstumsaussicht nicht auf Kosten von Eigenkapitalverzehr aus Reserven oder durch Verschuldungsgrad verursacht werden, das als vorgetäuschte Annahmen gilt. Insgesamt wurde im Musterbeispiel ein überwiegend positiven Cashflow ausgestattet. Im Verhältnis zur Portfoliogröße ist der Umsatz und Cashflow als hoch einzustufen.
Monatliche Umsatzverteilung
Ein Immobilienportfolio stellt immer ein Finanzplan dar, wobei unter dem Kapitel Umlaufvermögen die Umsatzverteilung ein Teil davon ist. Wohin welche unterschiedliche finanziellen Zahlungsströme verlaufen und in welche Richtung bestimmter Größe sich verteilen, wird hier aufgezeigt. Das finanzielle Volumen des gesamten Immobilieninvestment wird in Prozent und Euro im folgenden Diagramm aufgezeigt. Wie schon in anderen Kapitel angesprochen, sind niedrige Nebenkosten und Bankraten von Vorteil, um eine notwendig hohe Liquidität als Kapitaldienstleistung zu erzielen.
Eine weitere Verteilung von Umsatz ist die Gegenüberstellung von Geldfluss als Einnahmen gegenüber den Ausgaben aufzustellen.
Einnahmen /Ausgaben
Cashflow + 1.475 € Zinskosten + 806 €
Tilgung + 1.949 € Nebenkosten + 532 €
Einnahmen 3.424 € Ausgaben 1.338 €
Musterbeispiel: Monatliche Umsatzverteilung
Zahlungen
%
€
Gesamte Umsatzverteilung
Einnahmen und Ausgaben
Cashflow
34 %
1.475 €
Tilgungsanteil
35 %
1.494 €
Zinsanteil
19 %
806 €
Nebenkosten
12 %
532 €
Insgesamt
100 %
4.307 €
Das Abbild des Musterbeispiels zeigt die Verteilung, wo welche Gelder tatsächlich fließen. Das Diagramm und Tabelle zeigen, dass der Cashflow (grün) mit einem hohen Anteil in die Auszahlung fließt und schafft eine gute Zahlungsfähigkeit. Der größte Anteil jedoch ist der Tilgungsanteil (blau) und fällt im Verhältnis zum Zinsanteil sehr positiv aus. Ein hoher Tilgungsanteil im Verhältnis geringer Kapitalkosten ist als ein sehr profitables Verhältnis zu bezeichnend. Erfreulich ist auch, dass die Nebenkosten den kleinsten Teil ausmachen.
Insgesamt ist von einem gesunden und ausgewogener Umsatzverteilung auszugehen. Steht das Ziel im Vordergrund eine nachhaltige Umsatzverteilung nachzugehen, müsste der Anteil an Cashflow der höchste Anteil insgesamt besitzen, da der monatliche freie Geldbetrag dann in der Lage ist, alle anderen Geldflüsse einzeln abdecken zu können. Wichtig ist, dass die Nebenkosten und Kapitalkosten im Verhältnis zur Tilgung und Cashflow deutlich niedriger sind, da sonst Ausgaben über die Einnahmen nicht gedeckt werden können.
Weitere mögliche Darstellung von Kennzahlen wäre eine jährliche Umsatzverteilung oder eine erhöhte Diversifikation in zusätzlich einzelner Finanzströme. Weitere möglich Faustformel. Viele Banken und Investoren rechnen mit der Formel, dass die monatliche Gesamtrate der Bank nicht mehr als 75 % der Mieteinnahmen entsprechen darf. Liegt der Anteil der Bankrate über 75 %, gilt die Immobilie als nicht tragfähig. Anders herum ausgedrückt geht es um die Mindestmiete (Break-even-Miete), um bei Vollvermietung den Schuldendienst decken zu können.
Siehe verwandtes Thema: Kennzahlen des Umlaufvermögens
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