Die Region und Lage einer Immobilie bezeichnet den geografischen Ort, an dem sich diese
befindet und ihre Einbindung in ihr unmittelbares Umfeld. Das Thema hat viel Einfluss in
anderen Kapiteln und wurde bereits in unterschiedlicher Form angesprochen. Kennzahlen der Region und Lage sind ein Teil des externen Umweltfaktors wie der „Demografischen Entwicklung“, dass das Preisniveau (Mietpreisniveau) bestimmt. In hochpreisigen Regionen, wie in Großstädten, die zu einer A-Lage gehören, werden oft nur Mietrenditen von unter 5 % erreicht. Mit solchen Rendite-Kennzahlen sind Immobilien oft nicht in der Lage sich selbst zu finanzieren und weisen einen dauerhaften Fehlbetrag auf. Investoren, die lediglich auf Rendite abzielen, werden in schlechten C- oder D-Lagen oft fündiger. In den unattraktiven Regionen herrscht in der Regel ein Mietermarkt, bei denen Vermieter um die Mietinteressenten konkurrieren. Eine gewisse Entscheidung der Mieterauswahl wird hier nicht geboten und es muss sich um jeden einzelnen Mietinteressenten bemüht werden. In Wohnkomfort und Ausstattung muss mehr investiert werden, um auf dem Konkurrenzmarkt bestehen zu können. Es ist davon auszugehen, dass hohe Renditen dort hoch sind, wo die Immobilienpreise niedrig sind. Damit sind ländliche Gebiete oder östliche Regionen gemeint, die als D-Lagen verzeichnet sind. Hier können Investoren hohe Mietrenditen erzielen. C- und D-Lagen haben den Vorteil, dass sie Risiken bzw. Verluste mit ihren hohen Renditen teilweise kompensieren können. Hat eine Immobilie in D-Lage, eine hohe Mietrendite und gleichzeitig eine Leerstandsquote von beispielsweise 10 %, würde sich die Rendite abzüglich des Mietausfalles nach unten korrigieren. Allein aus Sicht der Leerstandsquote würde daraus kein großer Nachteil entstehen. Wegen der niedrigen Mietpreise in unattraktive Region und Lage sind die Kosten für Instandsetzungen und Erneuerungen jedoch verhältnismäßig teuer. Eine neue Heizungsanlage in einer C-Lage hat einen auf die Jahresmiete viel höheren prozentualen Anteil, als ein Mietobjekt in der A-Lage. Beispielsweise eine Heizungsanlage, die über die Liquidität der Mietüberschüsse zu finanzieren ist, so ist in einer günstigen Lage davon auszugehen, dass die Amortisationszeit deutlich länger dauert. Bei vergleichsweise gleichem Investitionsvolumen ist damit zu rechnen, dass der Immobilieninvestor in einer C-Lage deutlich mehr Wohneinheiten besitzt, als der in der A-Lage und damit Kosten für die vermehrten Heizungsanlagen anfallen werden. In A-Lagen von Großstädten können wegen der Hochpreise oft nur wenige ETW’s im Bestand gehalten werden. Es ist jedoch zu erwarten, dass in A-Lagen mit ihren Hochpreisen auch in Zukunft eine Entwicklung der Immobilienmietpreise und eine Wertentwicklung stattfinden wird. Weitere Informationen unter den Punkten Kapitalstruktur und Vermögensentwicklung. In diesem Kapitel gilt es zunächst attraktive Lagen von weniger attraktiven Lagen unterscheiden zu können. In einem weiteren Schritt gilt es Kompromisse zu finden, bei der eine gute Lage künftig wertbeständig bleibt und im Verhältnis so viel Mieteinkünfte (Mietrendite) generiert, dass am Ende eine stabile Liquidität geschaffen werden kann. Je besser die Lage ist, desto wertbeständiger die Immobilien!


Bewertungsverfahren nach der ABC-Analyse

Mit der ABC-Analyse werden unterschiedliche Regionen klassifiziert. A-Lagen beispielsweise
bezeichnet eine sehr werthaltige Region zu denen ausschließlich Großstädte Deutschlands als
erstklassig gelten. B-Lagen sind sekundäre Großstädte, die eine Einwohnergröße von ca. 250.000 bis 650.000 Einwohnern enthalten und ab C weitere kleinere Städte, wobei sich die Analyse bis zu dem Buchstaben D fortsetzt, die mit Kleinstädten in ländlichen Regionen ihren Standort haben. Die Abgrenzung zwischen den einzelnen Klassen ist nicht immer eindeutig und kann bei Städten mit ähnlichen Eckdaten schwierig werden. Eine weitere Aufteilung ist die Bestimmung der Reichweite der ausgewählten Stadt. Liegt die Immobilie direkt in Stadtzentrum wird diese mit „1“ bezeichnet, Stadtnähe mit „2“ und am Rande einer Stadt mit „3“ unterteilt. 1 A Lage gilt als die beste Zentrumslage und 3 D als die schlechteste.

Reichweite der Stadt und Fahrbereitschaft der Mieter                                                                         Bei der Bewertung von Reichweite, die die Entfernung zur Stadt eingliedert, steht die Frage der Fahrbereitschaft der Mieter im Vordergrund. In einer Umfrage (Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2019“) wurden Mieter zu
ihrer Fahrbereitschaft mit folgenden Ergebnissen befragt:
==> 31 % sind bereit bis zu 15 Kilometer zur Arbeit zu fahren,
==> 47 % sind bereit bis zu 30 Kilometer zur Arbeit zu fahren,
==> 17 % sind bereit mehr als 50 Kilometer zur Arbeit zu fahren.
Als Vermieter wäre eine geeignete Städtewahl mit einer Reichweite von bis 30 Kilometer zu
verknüpfen, da ein großer Anteil von 64 % an Mietern fahrbereit wären diese Distanz täglich zu
pendeln. Darüber hinaus haben Städte ein überproportionales Angebot an Arbeitsplätzen und
bieten bekanntlich gut bezahlte Stellen für qualifizierte Arbeitssuchende. Das Bewertungsverfahren ist außerdem sehr einfach, leicht anwendbar und zeigt eine gute Übersicht der Ergebnisse. Eine Lagebewertung, die ausschließlich auf der ABC-Analyse beruht ist, nicht ausreichend und bedarf weiterer Analysefaktoren. Für die Merkmalauswahl wird auf vorhergehendes Kapiteln zurückgegriffen.

 Musterbeispiel: Lagebewertung (einfach)

 

Immob. 

 

Region 

 

ABC-Analyse 

 

Bewohner 

Anzahl 

Verkehrsanbindung 

Öffentliche

PKW 

1 ETW 

Mannheim-Zentrum 

 

1 B 

 

 

321.261 

sehr gut 

sehr gut 

2 ETW 

Stuttgart-Ost 

1 A 

 

 

 

634.830 

sehr gut 

sehr gut 

3 GE 

Pforzheim-Zentrum 

 

 

 

1D 

125.542 

sehr gut 

sehr gut 

4 MFH 

Stuttgart-Aichtal 

3 A 

 

 

 

9.833 

mangelhaft 

befriedigend 

Siehe verwandtes Thema: Leerstand der Mietwohnung

                                                                   Empfehlung

                                                             

 

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