Kennzahlen zum Passiveinkommen als Liquiditätsstruktur gibt die zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln im Immobilienportfolio an, die aber auch für z. B. bei Rechnungen oder ähnliches bezahlt werden müssen. Es sind die kurzfristig bereitstehenden finanziellen Mitteln gemeint, mit der die Zahlungsfähigkeit umschrieben wird.  Das Gegenteil ist eine zu gering zur Verfügung stehenden Mittel, dass das Liquiditätsrisiko und die Gefahr von Zahlungsausfällen erhöht.

Wie bei jedem anderen Unternehmen wird ein Liquiditätsgrad bestimmt, dass auch zur Bestimmung von Passiveinkommen bewertet werdet kann. Die Kennzahl dem Liquiditätsgrad von 100 % gibt an, dass das gesamte Umlaufvermögen gerade so reich, um die kurzfristigen monatlichen Zahlungsforderungen bedienen zu können (Deckungsausgleich). Bei zusätzlichen Zahlungsforderungen würde die Liquidität nicht mehr ausreichen, was ein Zahlungsausfall bedeuten würde und wird als existenzbedrohend eingestuft. Allgemein wird ein Zielwert einer Mindestgröße von 120 % angegeben, um entsprechenden einen ausreichenden Puffer anzulegen. Ein optimaler Zielwert würde sich an 130 % als angemessen orientieren.                     

Formel des Liquiditätsgrades (dritten Grades)

Liquiditätsgrad = Umlaufvermögen     x 100                                                                                                                        kurzfristige Verbindlichkeiten

Umlaufvermögen: Kaltmiete kurzfristige Verbindlichkeiten: nicht-Umlagefähigen NK und Bankrate

Die Liquiditätsstruktur gestaltet die Kennzahlen zum Passiveinkommen der Finanzmittel bei einem Immobilieninvestment aus folgenden Quellen:

  • Mietüberschuss / Cashflow (Umlaufvermögen)
  • Rücklagenkonto (Kassengeld oder Bankguthaben)
  • Rücklagen, stille Reserven (nicht aus der Bilanz ersichtliches Eigenkapital)

Der Zielwert ist weiter abhängig von:

  • Höhe des Rücklagenkontos
  • Der Zustand der Immobilienqualität (anstehende Renovierungsbedarf)
  • Änderungsmöglichkeiten der kurzfristigen Verbindlichkeiten

Stammkapital oder Eigenkapital als Immobilienvermögen gehört nicht dazu, da sie als kurzfristige Finanzmittel nicht zur Verfügung stehen. Wird eine Immobilie mehr als 10 Jahre im Bestand gehalten, kann sie als Verkaufsoption dienen, die jedoch als mittelfristige Geldquelle anzusehen ist.                                                                                                                                                 

In der folgenden Tabelle wird ein Musterportfolio auf den Liquiditätsgrad bei jeder einzelnen Immobilie und insgesamt berechnet.

Immobilie

Umlaufvermögen

(Kaltmiete)

Kurzfristige Verbindlichkeiten

Liquiditätsgrad

Bankrate

NK

(nicht-Umlagefähig)

Gesamt

1 ETW

945

500

77

577

164 %

2 ETW

385

300

100

400

96 %

3 GE

700

500

75

575

122 %

4 MFH

2.300

1.000

280

1.280

180 %

Gesamt

4.330

2.300

532

2.832

153 %

In der Tabelle ist zu sehen welche Immobilien den Zielwert einzeln und insgesamt erreicht hat. Das Musterportfolio hat mit seinem Ergebnis eine sehr hohe Liquidität und damit verbunden eine hohe Zahlungsfähigkeit. Das Musterportfolio würde sich als Passiveinkommen eignen und als risikoarm eingestuft werden können.                                                                                                   

Privatanleger, die darauf Passiveinkommen mit einem Immobilienportfolio zu generieren, ist ein Liquiditätsgrad ab 150 % geeignet. Für höhere Ziel der finanziellen Unabhängigkeit kann der Zielwert höher angesetzt werden und bedarf entsprechende Anzahl an Immobilien im Bestand.

Eine weitere ergänzende Kennzahl kann das Gearing sein. Damit wird die finanzielle Stabilität bemessen. Formel: Verbindlichkeiten – Liquide Mittel / Eigenkapital

Siehe auch verwandtes Thema: Kennzahlen der Kapitalstruktur

 

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