Kennzahlen der Kapitalstruktur

Kapitalstruktur ist die Bilanzierung der Anlagevermögen als Immobilien zu verstehen, die ein kapitalmarktorientierte Investments sind. Immobilien als Anlagevermögen sind langfristig genutzte Vermögensgegenstände eines Investments. Das Umlaufvermögen mit dem Anlagevermögen zusammen stellen das Gesamtvermögen der Kapitalstruktur dar. Das Kapitel wird zwischen dem Aufbau des Kapitalbestands und deren fortlaufende Veränderung unterschieden. Die Kapitalstruktur steht bei der Bilanzierung rechts, auf der Passiva Seite.

• Eigen.- und Fremdkapital

In der Bilanzierung geht es zum Teil um die Eigenkapitalquote und Fremdkapitalquote des Investments im Verhältnis zum Gesamtkapital. Die Vorgaben über ein Urteil der finanziellen Stabilität und über ein optimales Verhältnis werden aus dem Kapitel des Verschuldungsgrads mit mindestens 30 % Eigen- bzw. 70 % übernommen.

Eigenkapital

Ist derjenige Anteil des Kapitals, der dem Eigentümer eines Immobilieninvestments gehört. Konkret heißt das, der Anteil der nicht durch Kredite oder ähnliches finanziert wurde. Es steht dem Investmentguthaben verzinst als Vermögen zu und unterliegt auch keiner Rückzahlungsfrist. Eigenkapital wird in den kommenden Grafiken in Grün dargestellt.

Es setzt sich aus unterschiedlichen Kapitalposten zusammen:

– Rücklagen (nicht aus der Bilanz ersichtliche Bestandsteile)

– bereits bezahlte Immobilienanteile (Anlagevermögen)

– Mietüberschuss / Cashflow (Umlaufvermögen)

Bei Privatanleger kann Eigenkapital sich auch außerhalb des Portfolios befinden, wenn Vermögenswerte z. B. in weiteren Formen wie Wertpapiere, Gold oder sonstigen Privatbesitz befindet (Privatvermögen). Bei der gewichteten Gegenüberstellung wird nur das bereits abgezahlten Immobilienanteil des Investments berücksichtigt, Privatvermögen werden nicht hinzugezählt.

Fremdkapital

Ist der Teil des Kapitals, der über einen Kredit bezahlte Gelder und dafür Kapitalkosten anfallen. Es wird grundsätzlich zwischen kurzfristigem, mittelfristigem und langfristigem Fremdkapital unterschieden. Ein zu großer Anteil an Fremdkapital kann sich negativ auf weiter Darlehenszinssatzes und Bonitätseinstufung auswirken. Fremdkapital wird in den kommenden Grafiken in Rot dargestellt.

Das Finanzinstrumente Loan-to-Value-Ratio (LVR) wird Schuldenverhältnis (Kreditverhältnis) zum Verkehrswert des Immobilienbestands die Solvenz der Eigentümer geprüft. Damit kann die Bonitätsprüfung des Investoren geprüft werden.

Risikogefährdung bei Immobilienobjekten mit niedrigem Fremdkapitalanteil

Immobilien, die bereits ein hoher Eigenkapitalanteil aufweisen, sind grundsätzlich zu schützen. Sie können zwar als Sicherheiten für weitere Investitionen dienen, sollten jedoch aus operativ-riskanten Geschäftsbereichen heraus genommen werden.

Im folgenden Abbild wird das Verhältnis der Eigenkapital- und Fremdkapitalanteil der Immobilien des Musterportfolios im Einzelnen des Balkendiagramms und insgesamt als Kreis-Diagramm dargestellt. Ziel ist eine Mindestanforderung von 33 % Eigenkapital und Fremdkapital, das der Grenze von 67 % nicht übersteigt.

Rechenformel

Eigenkapital = EK x 100 / Gesamtkapital

Fremdkapital = FK x 100 / Gesamtkapital

• Vermögensverteilung

In Deutschland beträgt 2020 das Netto-Durchschnittsvermögen pro Bundesbürger 126.700 Euro. Bei Immobilienbesitzer beträgt das Netto-Durchschnittsvermögen 225.000 Euro, das sich deutlich unterscheidet. Personen die ein Nettovermögen ab 268.000 Euro besitzen, gehören zur Oberschicht.

Die Kapitalstruktur, aus der sich die Vermögensverteilung der jeweiligen Immobilien ergibt, wird innerhalb des Immobilienportfolios mit einem gleichen Kreis-Diagramm dargestellt. Wie viel welche Größe einzelne Immobilien in Euro und Prozent beinhalten und in ihrer Gewichtung aufgeteilt sind, soll aufgezeigt werden. Es wird nur der Verkehrswert als Bruttovermögen angezeigt und erst später das Nettovermögen und seine Entwicklung fortgeführt.

Ist insbesondere für die Diversifikation des Portfolios wichtig, dass keine Immobilen ein zu großer Anteil einnimmt und dadurch ein Klumpenrisiko entsteht.

Musterbeispiel zur Vermögensverteilung (Kapitalstruktur)

Im Kreis-Diagramm wird das Kapitalvolumen der einzelnen Immobilienanteile in einer klaren Aufteilung sichtbar und es lässt den Diversifikationsgrad nachvollziehen. Erst im Abbild wird die unterschiedliche Gewichtung jeder Immobilie insgesamt sichtbar und die mit der farblichen Markierung gut zu erkennen ist. Ergänzend ist eine weitere Aufteilung von Kennzahlen Einzeln oder insgesamt möglich.

• Liquiditätsstrukturen

Die Liquiditätsstruktur gibt die zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln an, für z. B. bei Rechnungen oder ähnliches bezahlt werden müssen. Es sind die kurzfristig bereitstehenden finanziellen Mitteln gemeint, mit der die Zahlungsfähigkeit umschrieben wird. Die Liquiditätsstruktur hat die Aufgabe, die Wechselwirkung zwischen Rentabilität und Sicherheit optimal aufeinander abzustimmen. Bei der gering zur Verfügung stehenden Mittel erhöht das Liquiditätsrisiko und die Gefahr von Zahlungsausfällen erhöht sich.

Wie bei jedem anderen Unternehmen wird ein Liquiditätsgrad bestimmt, um die Höhe der Zahlungsmittel zu errechnen. Ein Liquiditätsgrad von 100 % gibt an, dass das gesamte Umlaufvermögen gerade so reich, um die kurzfristigen monatlichen Zahlungsforderungen bedienen zu können (Deckungsausgleich). Bei zusätzlichen Zahlungsforderungen würde die Liquidität nicht mehr ausreichen, was ein Zahlungsausfall bedeuten würde und wird als existenzbedrohend eingestuft. Allgemein wird ein Zielwert einer Mindestgröße von 120 % angegeben, um entsprechenden einen ausreichenden Puffer anzulegen. Ein optimaler Zielwert würde sich an 130 % als angemessen orientieren.                                                                                     Formel des Liquiditätsgrades (dritten Grades)

Liquiditätsgrad = Umlaufvermögen x 100

                          kurzfristige Verbindlichkeiten

Umlaufvermögen: Kaltmiete kurzfristige Verbindlichkeiten: nicht-Umlagefähigen NK und Bankrate

Aus der Liquiditätsstruktur gestalten sich Finanzmittel bei einer Immobilieninvestment aus folgenden Quellen:

• Mietüberschuss / Cashflow (Umlaufvermögen)
• Rücklagenkonto (Kassengeld oder Bankguthaben)
• Rücklagen, stille Reserven (nicht aus der Bilanz ersichtliches Eigenkapital)

Der Zielwert ist weiter abhängig von:

• Höhe des Rücklagenkontos
• Der Zustand der Immobilienqualität (anstehende Renovierungsbedarf)
• Änderungsmöglichkeiten der kurzfristigen Verbindlichkeiten

Stammkapital oder Eigenkapital als Immobilienvermögen gehört nicht dazu, da sie als kurzfristige Finanzmittel nicht zur Verfügung stehen. Wird eine Immobilie mehr als 10 Jahre im Bestand gehalten, kann sie als Verkaufsoption dienen, die jedoch als mittelfristige Geldquelle anzusehen ist.                                                                                                                                                In der folgenden Tabelle wird ein Musterportfolio auf den Liquiditätsgrad bei jeder einzelnen Immobilie und insgesamt berechnet.

In der Tabelle lässt sich erkennen welche Immobilien im Einzelnen und insgesamt den Zielwert erreicht hat oder nicht. Das Musterportfolio würde sich mit 153 % Liquiditätsgrad für ein Passiveinkommen eignen, da es eine gute Zahlungsfähigkeit darstellt. Privatanleger, die darauf abzielen, mit einem Immobilienportfolio Einkünfte zu generieren, ist ein Liquiditätsgrad ab 150 % notwendig. Für höhere Ziele der finanziellen Unabhängigkeit ist der Zielwert höher anzusetzen und bedarf einer entsprechenden Anzahl an Immobilien im Bestand.

Eine weitere ergänzende Kennzahl kann das Gearing sein. Damit wird die finanzielle Stabilität gemessen. Formel: Verbindlichkeiten – Liquide Mitte / Eigenkapital.

Weiter Kapitel, die zur Kapitalstruktur gehören; Kapitalentwicklung (Kapitalfluss), Schulden.- und Vermögensentwicklung.

Siehe verwandtes Thema: Kennzahlen zum Passiveinkommen

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