Rendite-Kennzahlen

Der Kampf um mehr Rendite findet auf dem heutigen Markt kaum Grenzen und ist nicht selten des Lesers liebstes Kapitel. Für den Privatanleger zeigen Rendite-Kennzahlen wie rentabel ihr Investment ist, was im weitesten Sinne auch als Vermögen zu verstehen ist. Ähnlich wie am Kapitalmarkt die Dividendenauszahlung bestehen Rendite-Kennzahlen größtenteils aus Prozentzahlen, die das Ergebnis vom Ertrag zum eingesetzten Kapital ins Verhältnis setzen. Die laufende Steigerung von Kapital wird als Ertrag bzw. Erfolg bezeichnet. Wird dieser ins Verhältnis des eingesetzten Kapitals gestellt, ist der Begriff „Rendite“ üblich. Kapitalanlagen, wie Wertpapiere und Immobilien werden auf der Grundlage von Prognosedaten mit Zukunftsrenditen verwendet. Die Rendite-Kennzahlen gehen daher von Erwartungswerten aus. Dabei ist grundsätzlich zwischen der zu erwarteten (Soll-Wert)-Rendite und der aktuellen Rendite (Ist-Wert)-Rendite zu unterscheiden. Die zu realisierenden Renditen sind aber keine Garantie dafür, dass das Investment in der Zukunft auch weiterhin diese Renditen erwirtschaftet.

• Mietrendite

Die beliebtesten Kennzahlen sind wohl die Mietrendite. Der Ertragswert richtet sich nach den Einnahmen und setzt sich aus Miet-Preis-Verhältnis zusammen. Bei der Berechnung gilt die  Jahresmiete die aus dem ortsüblichen Mietspiegel oder vergleichbaren Mieten herausgeht.   Der Kaufpreis trägt wesentlich zur Rendite beitragen. Je höher der Kaufpreis bei gleichbleibender Mieteinnahmen ausfällt, umso geringer die Rendite. Zu empfehlen ist sich an Mindestvorgaben zu orientieren, wobei  sich die Immobilie zumindest selbst tragen kann. Als Ergänzung kann die Zinskosten von der Kaltmiete mit abgezogen werden. Vordergründig hat die Netto-Mietrendite eine höhere Praxisrelevanz. Berechnung der Ertragskennzahlen wird in Brutto.- und Netto-Mietrendite unterschieden.

Mindestzielgröße: > 5 % Brutto-Mietrendite

Formel:

Netto-Mietrendite: Jahresmiete: Kaufpreis x 100

Brutto-Mietrendite:  Kaufpreis (Jahresmiete – Nebenkosten) x 100 Nettomietrendite = Kaufpreis

• Kauffaktor

Auch als Vervielfältiger bekannt ist ein Preis-Miet-Verhältnis. Die Kennzahl Auskunft über die der Rentabilität von Immobilieninvestments und setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zu den jährlich erwartenden Mieteinnahmen. Er gibt darüber Auskunft, wie viele Jahre die Mieteinnahmen erzielt werden müssen, um den Kaufpreis zu refinanzieren. Das Ergebnis drückt quasi die Jahre aus, wie lang die Finanzierungslaufzeit besteht, die mit deutlich niedrigeren Ergebnissen für den Privatanleger attraktiver ist.

Bewertungsrichtlinien: in einer sehr guten A 1 Lage liegt der Kauffaktor bei mittlerweile deutlich über 25, das einer Mietrendite von bis ca. 4 % entspricht. In einer B Lage liegt der Kauffaktor bereits nur noch bei ca. 15-18, mit einer Mietrendite von über 5 %. In weiter schlechteren Lagen entwickeln sich die Kauffaktoren weiter nach unten und gleichzeitig die Rendite nach oben. Mindestzielgröße: < 20 (Regional abhängig)

Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis: jährliche Mieteinnahmen

Gegenüberstellung Kauffaktor und Bruttorendite

• Eigenkapitalrendite (EKR)

Auch Eigenkapitalrentabilität (engl. Return on Equity – ROE) ist eine Kennzahl, für die die Rentabilität von Immobilien im Verhältnis zum Eigenkapital steht. Bei der Berechnung werden die anfänglichen Gewinne mit dem eingesetzten Kapital zu Beginn ins Verhältnis gebracht. Bei Immobilien sind die Gewinne, die Mieteinnahmen und das eingesetzte Kapital als Anzahlung oder auch unter Einlagen bekannt. Umso weniger sie bei der Finanzierung einzahlen bzw. weniger Einlagen aufwenden, desto höher die Eigenkapitalrendite. Oder umgekehrt; mit steigendem Eigenkapital verringert sich die Eigenkapitalrendite. Diese Rechnung ist nur dann wirtschaftlich, wenn das Fremdkapital mehr erwirtschaftet als es kostet. Die Eigenkapitalrendite wird von folgenden Faktoren stark beeinflusst; deren Wertentwicklung, deren Ertragskraft und die Kosten (Zinsen) des Fremdkapitals. Eine hohe Eigenkapitalrendite kann durch einen hohen Verschuldungsgrad erreicht werden, die jedoch ausschließlich im Interesse des Schuldners liegt. Alle Angaben sind abzüglich der Zinskosten und NK, jedoch vor Steuer berechnet worden. Mindestzielgröße: > 12,5 %

Formel: Eigenkapitalrendite = Gewinn / Eigenkapital x 100

Im Musterbeispiel wurden die EKR nur mit dem Betrag der Kaufnebenkosten berechnet.

Siehe auch: 5 Sekunden Eigenkapitalrendite Rechner von Immoprentice

• Gewinn pro Quadratmeter

Auch Flächenleistung oder Flächenproduktivität ist eine Kennzahl, die sich auf den einzelnen Quadratmeter herunterrechnen lässt. Sie zeigt den Gewinn abzüglich der NK und Kapitalkosten auf je Quadratmeter an. Zu beachten ist, dass sie nur den Rein-Gewinn pro Quadratmeter anzeigte. Damit zusammenhängende Risiken bleiben außen vor. Die Besonderheit bei der Kennzahl liegt in der Vergleichbarkeit. Damit ist gemeint, dass verschiedene Regionen und Nutzungsarten miteinander verglichen, das bisher in dieser Form nicht möglich war. Im Wesentlichen ist eine Mindestanforderung im Plus-Bereich zu erwarten. Steht der Wert bei 0 €, trägt die Immobilie nur die laufenden Kosten, ohne einen Tilgungsanteil zu bedienen oder Rücklagen bilden zu können. Eine einheitliche Mindestzielgröße kann nicht geboten werden und gilt ausschließlich als Vergleichskennzahl, die eine Flächenrentabilität zum Ausdruck bringt

Formel: Gewinn (GE) je qm² = Kaltmieteinnahme – (nicht-umlagefähig) NK – Zinskosten / Quadratmeter

Mindestzielgröße: ohne Angaben.

Mit den 4 unterschiedlichen Rendite-Kennzahlen stehen die Erwartungen an das Musterportfolio einer Mindestgröße im Vordergrund, bei der ein Planwert zu sichern ist. Die Mindestgröße als Voraussetzung ist, dass jede einzelne Immobilie und insgesamt einen Wert erreichen sollte.

Bei den bevorstehenden Rendite-Kennzahlen stellt sich die Frage, welche der Immobilien die stärkste bzw. schlechteste Rentabilität im Einzelnen und in Kennzahlen darstellen lässt. Die Tabelle lässt auch eine zeitliche Entwicklung zu, ob durch Neuanschaffungen nachfolgende Immobilie die Rendite konstant gehalten oder schlechter werden.

Es wird grundsätzlich mit  Soll-Renditen gerechnet, die anfänglich zum Zeitpunkt des Kaufs bestehen. Alle Zahlen sind Jahreszahlen.

Musterbeispiel: Immobilienkennzahlen

Die Rendite-Kennzahlen sind quantitative Zahlen und typische Vergleichskennzahlen (Benchmarking), die sich mit ihrer monetären Größe einfach gegenüber stellen lassen. Durch einen Renditevergleich lassen sich daraus Resultate entwickeln. Die ertragsstärksten oder schwächsten Immobilien kann man damit erkennen und bei jedem weiteren Erwerb eine chronologische Entwicklung feststellen. Auch der Soll-Ist-Rendite-Vergleich, der gegenwärtig oder künftig angepasst wird, kann überprüft und dargestellt werden. Gerade nach Wertsteigerungsmaßnahmen sind die Ertragsgrößen erneut zu vergleichen und zu prüfen, ob die gewünschte Rendite dem erwarteten Soll-Wert entspricht. Eine Immobilie, bei der die Mieteinkünfte überproportional hoch im Verhältnis zum Kaufpreis steht, wird als Renditeobjekte bezeichnet. Ein großer Anteil des Gewinnes kann daher schon im Einkaufspreis enthalten sein.

Ergänzende Rendite-Kennzahlen: Umsatzrendite, Gesamtkapitalrendite

Siehe verwandtes Thema: Was sind Rendite-Kennzahlen?

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