Senkung der Einkommenssteuer
In Immobilien zu investieren, kann sich als Steuerfalle für jeden Vermieter herausstellen. Derzeit boomt der Mietmarkt und die Darlehenszinsen sind historisch günstig. Eine Immobilie wird mit einem Darlehen finanziert, bei der es gilt, steuerliche Aspekte nicht außer Acht lassen. Das Erfreuliche ist, dass mit einer gut durchdachten Finanzierungsgestaltung oft kräftig an Einkommenssteuer gespart werden kann.
Kreditzinsen kann man als Werbungskosten absetzen, da die meisten Immobiliendarlehen sogenannte Annuitätendarlehen sind. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Höhe der Rückzahlungsrate über die gesamte Laufzeit gleich. Die Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder gezahlten Rate wird die Restschuld geringer.
Was ist steuerlich absetzbar?
Mieteinnahmen, die als Immobilienbesitzer erzielt werden, erhöhen das steuerpflichtige Einkommen. Die Kosten der Immobilienfinanzierung lassen sich zwar als Werbungskosten geltend machen und mindern die Steuerbelastung, jedoch ist nicht die gesamte Rückzahlungsrate steuerlich absetzbar. Abzugsfähig ist nur der in der Rate enthaltene Zinsanteil, denn der Tilgungsanteil stellt praktisch einen Vermögenszuwachs dar. Ein sinkender Zinsanteil führt zu einer steigenden Steuerlast, da sich der abzugsfähige Zinsanteil mit jeder Rückzahlungsrate verringert. Jedoch wächst gleichzeitig der Anteil der Mieteinnahmen, die zusammen mit dem Lohneinkommen und weiteren Einkünften (Kapitalvermögen) versteuert werden müssen. Mit dem Einkommen steigt auch der persönliche Steuersatz, also der prozentuale Anteil des eigenen Einkommens, der an das Finanzamt geht. Durch die negative „Progression“ werden höhere Einkommen überproportional mit Steuern belastet.
Zinslaufzeit beachten
Das Problem für Vermieter, die ihre Immobilie mit einem Annuitätendarlehen finanzieren, ist folgendes: Aufgrund der erzielten Mieteinnahmen steigt das steuerpflichtige Einkommen und der persönliche Steuersatz, aber der sinkende Zinsanteil in der Kreditrate verstärkt diesen Effekt noch zusätzlich. Die Steuerbelastung wächst während der Kreditlaufzeit progressiv an, in der Praxis drohen daher oft hohe Nachzahlungen an das Finanzamt. Solche unerwarteten Steuernachzahlungen können den Cashflow des Immobilieninvestments, das aus bereits versteuertem Einkommen finanziert wurde, spürbar reduzieren und die Rentabilität des Projekts ernsthaft gefährden. Berechnen Sie daher bei Steuerfragen immer die gesamte Zinslaufzeit.
Steuerfalle mit einem Immobilieninvestment sind eine der unbeachteten Risiken!
Siehe verwandtes Thema: interne Risikofaktoren
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