Der Steuertipp für Immobilieninvestoren und Eigentümer!

 

Wie Sie ihre Steuerlast senken und damit Vermögen aufbauen können

Steuertipp: Immobilienbesitzer „verschenken“ jedes Jahr Steuern an den Staat; Geld, das sie sparen könnten. Die Gründe hierfür sind meist Unwissen und sich mit dem Thema Steuern nicht zu beschäftigen. Viele glauben, ihr Steuerberater würde sich um eine  optimale Steuerstrategie kümmern. 

Hier erfahren Sie, warum Sie dies hinterfragen sollten.

 

In Immobilien investieren und vermieten. Worauf Immobilieneigentümer und Investoren achten sollten…, das erfahrt Ihr hier kurz und Kompakt im Beitrag. Der Steuertipps umfassen dabei das Eigenheimen und vermieteten Immobilien. Die Preise sind in den letzten Jahren stark angestiegen und die Immobilie bleibt dabei weiterhin eine beliebte Geldanlage. Immobilienbesitzer sollte darauf ständig ein Blick haben, dass die Mieteinnahmen gegenüber den Ausgaben beim Finanzamt optimal ausgerichtet sind.

Wir zeigen Ihnen hier die besten 7 Steuertipps die Sie als Immobilieneigentümer und vor allem Investoren anwenden können! In dem Beitrag zeigen wir wo und wann Steuern anfallen und vor allem wo besonders gespart werden kann. Dabei zeigen wir Ihnen die verschiedenen Bereiche einer Immobilie, die vom Einkauf bis hin zur Veräußerung des Verkaufs reichen und zeigen Ihnen wo wie viele Steuern anfallen und in welchem Bereich Sie die Steuer senken können. Zu Beginn fangen wir mit dem Einkauf einer Immobilie an, womit unterschiedliche Kaufnebenkosten verbunden sind. Wir erklären Ihnen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wie hoch diese anfallen werden. Bei dem weiteren Steuertipp gehen wir regelmäßig auf die Unterschiede des Eigenheimbewohners gegenüber dem Vermieter ein und zeigen die Vor- und Nachteile. Ein umfangreichen Steuertipp hat dabei vordergründig der Vermieter, die vielfältig sind. Als letzter Tipp zeigen wir Ihnen am Ende, wie sich Steuer verhalten, wenn Sie eine Immobilie verkaufen. Da kann es sein, dass auch Steuerzahlungen anfallen, aber eben nicht, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind.

 

Das macht doch mein Steuerberater?!

Der Steuerberater kann Ihnen als Immobilieneigentümer „nicht sagen“, wie Sie steuerlich ihre Immobilien ausrichten sollen, da es nicht seine Aufgabe ist. Ein Steuerberater macht nur einen guten Job, wenn es vom Finanzamt keine Rückmeldung gibt. Steuergünstige Gestaltungen ist dabei nicht Teil seiner Aufgabe.

Wer sich darüber im Klaren ist, muss selbstverantwortlich handeln, wenn seine Immobilie steueroptimiert ausgerichtet sein soll.

Mehr dazu wie Sie den richtigen Steuerberater finden, siehe hier!

 

Für wen sind die Steuertipps geeignet?

• Ideal für Investoren, Kapitalanleger und Eigenheimbesitzer
• Sowohl für Anfänger & Fortgeschrittene
• Besonders für Menschen mit einem hohen Einkommen

 

 

Die 7 Steuertipps im Überblick

 

1. Steuertipp

Die Kaufnebenkosten

Wie wir Eingangs schon erwähnt haben, fallen beim Kauf einer Immobilie zusätzlich Kaufnebenkosten an.

Die Grunderwerbsteuer

Wer eine Immobilie kauft wirbt auch Grund und Boden mit. Auch wenn der Käufer nur eine Eigentumswohnung erwirbt, erhält er anteilsmäßig den Boden auf dem das Haus steht. Die Grundsteuern sind dabei für die örtlichen Gemeinden und Städten eine beträchtliche Steuereinnahme, womit jährlich circa 14 Milliarden Euro eingenommen werden.

Sie ist übrigens von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch und schwanken zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Wie können Sie nun Steuern sparen! Hier können unterschiedliche Kostenpunkte im Kaufvertrag mit reingenommen werden, wie beispielsweise teure Möbel, Gartenhaus oder Einbauküche. Diese beweglichen Gegenstände erhöhen den Kaufpreis eine Immobilie und sind extra im Kaufvertrag aufzuführen. Auf die beweglichen Gegenstände dürfen keine Grunderwerbsteuer berechnet werden und sind deshalb vom Kaufpreis abzuziehen. Doch Vorsicht; die beweglichen Gegenstände dürfen nicht mehr als 15 Prozent vom Kaufpreis ausmachen, da sonst das Finanzamt Belege wie Quittungen einfordern wird. Mehr zu dem Thema Grundsteuer finden Sie hier!

Kommen wir nun zu den Notarkosten: Wie lassen sich Notarkosten beim Immobilienkauf sparen.

Möchte man in Deutschland eine Immobilie erwerben, ist der Besuch zum Notar unvermeidlich. Natürlich kostet der Notar Geld und man spricht in diesem Zusammenhang von den Notarkosten beim Immobilienkauf. In der Regel fallen bei den üblichen Notarkosten zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises an. Kostet eine Immobilie also 250.000 Euro, bedeutet dies Notarkosten in Höhe von 3.750 bis 5.000 Euro. In diesen Kosten enthalten ist das Honorar für den Notar sowie die der Eintrag beim Grundbuchamt plus die gesetzliche Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent. Die genaue Höhe ist dabei vom Gesetzgeber in einer Gebührenordnung, in der sogenannten Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und sind auch hier von je nach Bundesland unterschiedlich hoch.

In der Regel verhält es sich so, dass der Käufer die Kosten übernimmt, eine Ausnahme gibt es nur, wenn alte Einträge noch vom Verkäufer gelöscht werden müssen.

Wie lassen sich nun Notarkosten einsparen?

Beim Immobilienkauf ist es nicht möglich, die Notarkosten vollständig zu umgehen. Selbst ein verwandter Notar darf seine Dienste nicht kostenlos anbieten. Beim Immobilienkauf muss man einen staatlich bestellten Notar beauftragen. Es gibt dennoch Steuertipps, wie man die Kosten zumindest verringern kann.

• Erste Möglichkeit: Notarkosten durch einen beglaubigten Entwurf der Grundschuld reduzieren. Möchten Sie ein paar Hundert Euro sparen, dann gibt es einen kleinen Trick. Einige Banken reicht bereits ein beglaubigter Entwurf der Grundschuld aus. In diesem Fall ist es also nicht notwendig, den Grundbucheintrag von einem Notar beurkunden zu lassen. Die damit verbundenen Notarkosten lassen sich für diese Dienstleistung einsparen.
• Zweite Möglichkeit: In manchen Fällen kann man die Notarkosten steuerlich sparen, da diese in bestimmten Fällen von der Steuer absetzbar sind. Sie lassen sich aber nur dann steuerlich berücksichtigen, wenn sie Einkünfte damit erzielen. Wenn der Käufer die Immobilie selbst als Eigenheim bewohnt, funktioniert dies nicht. Hat man sie jedoch gekauft, um sie zu vermieten, lassen sich die anfallenden notariellen Kosten als Anschaffungsnebenkosten absetzen.

• Dritte Möglichkeit: Notarkosten als Werbungskosten. Wenn beim Kauf der Immobilie Notarkosten durch den Eintrag einer Grundschuld entstehen, sind das Finanzierungskosten. Diese lassen sich noch im gleichen Jahr als Betriebsausgaben abziehen, sofern die Immobilie zum Vermögen eines Betriebes gehört. Zählt das Objekt zum Privatvermögen, darf man die Notarkosten als Werbungskosten abschreiben.

Notarkosten und Maklerprovision können laufend über die Jahre verteilt abgesetzt werden.

 

2. Steuertipp

Vermieter und Werbungskosten! Vermieter können sehr Umfangreich Werbungskosten geltend machen!

Mieteinnahmen werden in der Anlage V der Steuererklärung angegeben. Darin können Fahrt- und Reisekosten, Zinskosten aus dem Darlehen, laufende Grundstückskosten, sowie alle Renovierungs- und Sanierungskosten die alle samt abzugsfähige Werbungskosten darstellen.

Vor allem in den ersten Jahren nach Kauf erzielen viele Vermieter erst einmal einen steuerlichen Verlust – und können ihn so gesehen als Ausgaben zu den anderen steuerpflichtigen Einkünften aus einer Selbstständigkeit oder als Arbeitnehmer geltend machen. Das senkt die Steuerlast noch im ersten Jahr.

Misstrauisch wird das Finanzamt aber dann, wenn es über die Jahre nur Verluste gibt. Dann kann es passieren, dass das zuständige Finanzamt den Vermieter verdächtigt mehr private Interessen verfolgt und gar keinen Überschuss beabsichtigt. Dann kann es sein, dass das Finanzamt vom Vermieter eine Aufstellung seiner Einnahmen und Ausgaben mit dieser Immobilie über 30 Jahre prognostizieren muss. Werden dauerhaft nur Verluste mit einer Immobilie gewirtschaftet, bewertet das Finanzamt die Vermietung als eine „Liebhaberei“. Falls das Finanzamt in den vorherigen Steuerbescheiden die Verluste nur mit der Bezeichnung „vorläufig anerkannt“ hat, könnte es diese dann nachträglich streichen.

Bei normalen Mietverhältnissen ist das aber kein Thema. Bei einer sowohl vermieteten als auch selbst genutzten Ferienwohnung etwa wird das Finanzamt aber in den meisten Fällen in den ersten Jahren den Steuerbescheid mit einem Vorläufigkeitsmerk versehen.

 

3. Steuertipp

Vermieten an Angehörige:

Wer günstig an Angehörige vermietet, kann damit Steuern sparen!

Wenn die eigenen Kinder eine Wohnung benötigen, dann kann eine vergünstigte Vermietung ein interessantes Steuersparmodell darstellen.

Anstatt dass die Tochter eine hohe Miete für ihre Studentenwohnung in Hamburg an einen Dritten bezahlt, könnte sie günstiger eine Wohnung des Vaters mieten. Wovon Beide letztlich profitieren. Wenn die Tochter mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete bezahlt, dürfen Sie wiederum die ungekürzten Werbungskosten absetzen – und kann so möglicherweise auch einen steuerlichen Verlust genutzt werden. Das klappt aber immer erst dann, wenn Ihre Werbungskosten den ihrer Mieteinnahmen übersteigen. Diesen daraus entstehenden Verlust, können Sie grundsätzlich mit anderen positiven Einnahmen steuerwirksam verrechnen. Vor allem für Gutverdiener in ein höheres Einkommen zu Verfügung haben, zahlen jedes Jahr hohe Steuerbeträge, dass sich lohnt. Bei einem Spitzensteuersatz können bis zu 45 Prozent vom Bruttolohn abgezogen werden, womit der vergünstigten Vermietung entgegengewirkt werden kann. Das geplante Jahressteuergesetz würde über die letzten Jahre weiter gefördert und kann sogar heute eine Senkung auf die Hälfte der ortsüblichen Miete reduziert werden.

Beim Finanzamt sollte Sie weiter folgendes beachte:

Wenn die Vermietungs-Prognose positiv ausfällt, dann nimmt der Fiskus für die verbilligte Vermietung an, dass Einkünfte erzielt werden sollen. Dann darf der Vermieter seine kompletten Werbungskosten absetzen. Fällt die Prognose der Vermietung hingegen schlecht aus, darf er nur die Werbungskosten zu dem entgeltlich vermieteten Teil absetzen.

Zusammenfassend bietet der Gesetzgeber in Zeiten steigender Mietpreise ein Spielraum, um weiterhin eine Mietwohnung relativ günstig vermieten zu können, ohne steuerlich einen Nachteil zu erleiden.

Bei diesem Steuertipp ist anzumerken, dass; auch wenn Sie innerhalb der Familie vermieten, sollten sie das Ganze wie bei einer echten Vermietung behandeln. Es muss ein Mietvertrag aufgesetzt und unterschrieben sein, der den Inhalt der Vermietung entspricht und die monatlich vereinbarten Mietzahlungen müssen im Zweifelsfall nachgewiesen werden können. Das Finanzamt verlangt nämlich nicht selten Belege für die vorgegebene Vermietung.

 

 

4. Steuertipp

Steuertipp: Denkmalgeschütze Immobilien

Wer in Baudenkmäler investiert, profitiert von hohen Steuervergünstigungen: Die Abschreibung für Denkmalschutz-Immobilien ist hier deutlich höher gegenüber herkömmlichen Immobilien.

Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien können jedes Jahr eine Menge Steuern sparen. Vor allem wenn die Immobilie saniert wird, können die Kosten der Baumaßnahmen als Abschreibung (A f A) von der Steuer abgesetzt werden. Anders als bei Neubauten oder nicht denkmalgeschützten Immobilien sind die Abschreibungsraten für die Sanierung oder Renovierungen von Baudenkmälern besonders hoch.

Kommen wir zur Abschreibung. Was bedeutet A f A im Zusammenhang von Denkmalgeschützte Immobilien?

A f A steht für “Absetzung für Abnutzung”. Da Immobilien über die Zeit eine Wertminderung erleiden, können diese abgeschrieben werden. Das zuständige Finanzamt zahlt Ihnen sozusagen jedes Jahr den Ausgleich für die Abnutzung zurück. Bei einer Denkmalgeschützen Immobilie fällt die Abschreibung, also die Absetzung der Instandhaltungskosten sehr hoch aus. Renovierung- und Sanierungsarbeiten aller Art können demnach im vollen Umfang als Ausgaben von den Steuern geltend gemacht werden. Die Steuervorteile sind hier enorm!

Im genaueren Bedeutet das: Handelt es sich um eine Denkmalimmobilie, können die Modernisierungskosten acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weiteren Jahren lang mit jeweils 7 Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Herkömmliche Immobilien liegen im Vergleich gerade mal bei 2 Prozent, das heißt 50 Jahren.

Selbst wohnen im Denkmal – auch das lohnt sich

Gute Nachricht für Eigenheimbewohner! Die überhöhte Abschreibung kann auch von Selbstnutzern in Anspruch genommen werden. Zwar lässt sich dann der Kaufpreis nicht abschreiben, aber die Sanierungs- und Modernisierungskosten des Denkmalgebäudes sind auf für den Eigenheimbewohner für zehn Jahre mit jährlich jeweils 9 Prozent absetzbar.

Weil die hohen Abschreibungssätze für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien das zu versteuernde Einkommen deutlich verringert, profitieren wieder vor allem die Besserverdiener von der Sonderabschreibung. Sie funktioniert im Übrigen auch bei gemeinsam veranlagten Steuererklärungen verheirateter Personen oder eingetragener Lebenspartnerschaften.

Die denkmalgeschützte Immobilie hat aber nicht nur Steuervorteile wegen ihrer Sonderabschreibung, sondern auch durch ihren attraktiven Wohnwert. Nicht jedes alte Haus ist ein Baudenkmal! Nur Immobilien die vom Amt für Denkmalschutz als erhaltungswürdiges Denkmal klassifiziert wurde, ist ein Baudenkmal. Baudenkmäler sind demnach limitiert und einzigartig. Zudem sind sie repräsentativ und befinden sich in der Regel in attraktiven Innenstadtlagen. Das zeigen auch Umfragen, dass 89 % der Städter lieber in einem Altbau als in einem Neubau wohnen. Durch die luxuriöse Sanierung ist die Denkmalschutzimmobilie mit ihrem historischem Charme bei Mietern daher äußerst beliebt. Darum sind auch Miet- und Wertsteigerungen bei Denkmalgeschützen Immobilien unvergleichlich hoch. Das verspricht eine gute Vermietung und hohe Renditen.

Fazit 

Die Denkmalschutz Immobilie bietet insbesondere Personen mit einem hohen Einkommensteuersatz enorme Steuerersparnisse, da sie das zu versteuernde Einkommen stark vermindern kann. Zudem ist sie die einzige Immobilie mit einer Sonderabschreibung, die auch für Eigennutzern gelten gemacht werden kann.

 

5. Steuertipp

Vermieter und ihre Verwaltungskosten

Viele Vermieter kümmern sich ohne fremde Hilfe um die Vermietung ihrer Immobilie. Sie setzen Mietverträge auf, beauftragen Handwerksbetriebe, wenn etwas im Haus renoviert oder repariert werden muss, haben regelmäßig kaufmännische Arbeiten und kümmern sich ansonsten um die Verwaltung ihrer Mieter.

Wenn Sie solch ein Vermieter sind, dann kennen Sie die Ausgaben die dafür anfallen; wie die Mietverträge + Nebenkostenabrechnung, Internetkosten, Handykosten, Brief und andere Portokosten, Schreibmaterial und spezielle Computer-Software, ein PC oder Laptop, gehören für solch eine Buchhaltung ebenso dazu. Vergessen Sie hierbei nicht Ihr Auto und die Fahrtkosten. Diese Kosten können Sie alle samt bei der Steuererklärung berücksichtigen. Doch wenn Sie eine Miet- oder Hausverwaltung beauftragen, der diese Aufgaben übernimmt, können Sie dann nur deren anfallenden Lohnkosten steuerlich geltend machen.

Als selbst-verwaltender Vermieter kommen Sie auch nicht drumherum, Werbung für ihre Mietobjekte zu schalten, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung neu vermieten müssen. Dabei sind regelmäßige Anzeigen im Internet oder in regionalen Zeitungen notwendig, um auf die verfügbaren Mietimmobilie aufmerksam zu machen.

Als Vermieter haben Sie auch die Möglichkeit, an den Mieter eine Abfindung (wie z. B. eine Auszugsprämie) zu zahlen, damit dieser auszieht. Eine Pflicht dazu gibt es nicht, daher ist es auch ihre alleinige Entscheidung, wie groß die Abfindung ausfällt. Üblich sind aber in der Regel mehrere Monatsmieten. Die Abfindung können Sie unter etwaigen Voraussetzungen von der Steuer absetzen, wie wenn die Mietwohnung modernisiert und anschließend eine höhere Miete zu erwarten ist. Oder Sie beabsichtigen die Immobilie nach der Renovierung anschließend zu verkaufen.

Bei dem Steuertipp ist aber zu beachten: Wenn die Immobilie vom Eigentümer beabsichtigt wird selbst einzuziehen, bleibt die Auszugsprämie unberücksichtigt.

Ein weiteres Thema sind Informationsveranstaltungen und Seminare

Bei Vermieterverbänden und viele andere Veranstaltungen für Immobilieninvestoren, geben regelmäßig aktuelle Informationen bekannt, die sich speziell an Immobilienbesitzer richten. Diese Informationen können wichtige Grundlagen für ihre Vermietungen bilden und sind in der Regel mit Kosten verbunden, die ebenfalls in die Anlage V einzutragen sind.

Die eigenen vier Wände, sei es das Eigenheim oder angemieteter Wohnraum, kann ein sogenanntes Arbeitszimmer oder Anteilig ihrer Wohnfläche als Arbeitszimmer angesehen werden und letzten Endes steuerlich berücksichtig werden. Vorausgesetzt ist der im Verhältnis stehende zeitliche Arbeitsaufwand und die anteilsmäßige Wohnfläche der eigenen Wohnung die dafür benötigt wird. Wird das Arbeitszimmer vom Finanzamt anerkannt, sind die dazugehörigen Renovierungskosten und Mietkosten sowie Bankraten schließlich auch absetzbar. Das Arbeitszimmer muss aber Mittelpunkt der privaten oder betrieblichen Vermietung sein. Dieser Fall gilt nur für reine Heimarbeiter, die von Zuhause aus erledigt wird.

Eine weitere Gestaltungsmöglichkeit ist, wenn eine gemeinsame Wohnung gekauft, aber nur von einem Eigentümer zur Hälfte einer beruflich Tätigkeit eingesetzt wird. Die laufenden Kosten können dann mit seiner Hälfte am Eigentum als Werbungskosten berücksichtigt werden. Voraussetzung ist aber, dass die Käufer gemeinsam wirtschaften.

 

6. Steuertipp

Mieteinkünfte verlagern – Steuern sparen durch die Verlagerung von Einkünften an nahe Angehörige

Das Steuerspar-Modell mit Angehörigen beruft sich darauf, dass Einkünfte von einem Familienmitglied mit hoher Steuerbelastung auf einen weiteren Angehörigen mit Freibeträgen oder zumindest mit niedrigerer Steuerbelastung übertragen werden. Die Verlagerung von Einkünften ist im Gesetz aber nicht klar geregelt. In der Praxis ist dann zu entscheiden, ob die Vereinbarungen zwischen den Familienangehörigen steuerlich fremdüblich sind.

Wenn Sie Mieteinkünfte an nahstehende Personen übertragen, wird auch die Steuerpflicht weitergegeben. Die höhst Mögliche Ersparnisse mit ungenutzten Freibeträgen sind meist Kinder ohne Einkommen, die in der Regel nicht Berufstätig sind. Daneben kann auch der Ehepartner ohne oder geringen Beschäftigung wie auch bedürftige Eltern hinzugezogen werden, wenn sie ein geringes Einkommen nachweisen. Bei der Wahl sollten solche Angehörige, kein oder zumindest nur geringen Steuersatz vorweisen.

Nach der Verlagerung fallen die betroffenen Einkünfte auf die weitere Person an und sind von diesem zu versteuern. Die Einkünfte sind dann meist in einer anderen Einkunftsart zu versteuern und deshalb nach anderen Regeln zu betrachten.

Vermögensübertragung auf die eigenen Kinder

Als Elternteil erhalten Sie nicht nur Kindergeld und Kinderfreibeträge. Wenn Sie Mieteinnahmen erzielen kann durch die Vermögensübertragung auf die eigenen Kinder, Steuern gespart werden. Diese Regelung wird allerdings nur dann vom Finanzamt akzeptiert, wenn sie auch endgültig ist, eine Rückabwicklung in ferner Zukunft könnte sonst zu einer Steuernachzahlungen führen. Kinder können außerdem seit ihrer Geburt steuerfrei Einnahmen bis zum Grundfreibetrag 10.347 EUR im Jahr erhalten. Bei einem Kapitalvermögen sind die Zinseinnahmen bis zu einem Betrag von 11.184 EUR steuerfrei (Stand 2022).

Aber Vorsicht! Bei einer Überschreitung der Grenze kann der Anspruch des Kindergeldes verloren gehen.

Bei der Kapitalübertragung auf ihr Kind sparen Sie die Abgeltungssteuer inklusive des Solidaritätszuschlags und gegebenenfalls auch die Kirchensteuer mit. Bei dem Höchstbetrag von 11.184 EUR und 28 Prozent Abgeltungssteuer, würden Sie bis 2.599 EUR im Jahr einsparen. Der Steuertipp sollte mit den vorhandenen Freibeträgen grundsätzlich voll ausgeschöpft werden.

Wie übertragen Sie die Einkünfte und Vermögen!

Der Steuertipp mit hohen Mieteinkünften können Sie am besten durch einen Zuwendungsnießbrauch des Mietobjekts an ihr Kind übertragen. Sie können sie aber auch als betrieblichen Gewinneinkünfte gestalten und sie dann durch eine stille Beteiligung oder einen Gesellschaftsanteil aufs Kind auslagern. Bei mehreren Kindern kann grundsätzlich jeder Freibetrag pro Kopf voll ausgeschöpft werden. Dazu empfiehlt es sich einem Steuerberater hinzu zu ziehen.

Bei der Übertragung von Immobilienvermögen können Sie zwischen einer notariellen Beurkundung oder einer Abtretungserklärung entscheiden. Die Abtretungserklärung muss aber von der Bank unterzeichnet werden.

Fazit:

Einnahmen aus Kapitaleinkünften, Vermietung oder Verpachtung jährlich von 4.380 EUR, können Sie Ihrem Kind übertragen und sind steuerfrei. Insgesamt können Sie bis zu 11.184 EUR an steuerfreien Einnahmen auf die Kinder übertragen.

Als Eltern müssen Sie aber jederzeit vor dem Fiskus darlegen können, dass die Kinder ein wirtschaftlicher Eigentümer des Vermögens sind. Im Zweifelsfall wird eine Steuernachforderung fällig.

 

7. Steuertipp

Die Spekulationssteuer – Der steuerfreie Immobilienverkauf

Sie wollen Ihr Eigenheim, Wohnung oder Immobilie verkaufen? Sie ist schließlich Ihr Eigentum und sie können damit tun was Sie wollen. Dennoch sollten Sie einige Besonderheiten berücksichtigen, um unnötige Steuern beim Verkauf zu zahlen. Sonst müssen Sie teure Spekulationssteuer bezahlen. Des weiteren sind auch Erbschaft und Schenkung von Grundstücken und Immobilien zu berücksichtigen.

Wann fallen also Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an!

Sie können zwar jederzeit ihre Immobilie verkaufen, aber dann werden Sie womöglich Steuer nachzahlen müssen. Denn sobald Sie innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren kaufen und wiederverkaufen, fällt auf den reinen Gewinn eine Steuernachzahlung an. Diese entfällt nach Ablauf der Frist und unter bestimmten Voraussetzungen der Eigennutzung an.

Wie hoch die Spekulationssteuer ausfallen kann!

Die Höhe der anfallenden Spekulationssteuer richtet sich immer nach dem Veräußerungsgewinn und ihrem persönlichen Steuersatz. Je höher ihr Bruttoeinkommen, desto höher fällt die Steuerzahlung aus. Die Spekulationssteuer bei dem Immobilienverkauf kann bis zu 48 % betragen. Das kann den Gewinn nachträglich schmerzhaft besteuern und damit ihren Gewinn schrumpfen lassen. Eine rechtzeitige Planung Ihrer Verkaufsaktivitäten kann sich daher lohnen.

Der Sonderfall mit der Eigennutzung

Wenn Sie die Immobilie von Ihnen als Eigentümer selbst bewohnt wird, sind Sie von der Spekulationssteuer weitgehendst befreit. Ob der Immobilienverkauf erst nach 10 Jahren abgewickelt wird, ist nicht mehr ausschlaggebend. Maßgeblich ist hier die Eigennutzung und hat diesbezüglich eine eigene Regelung. Dazu ist es gar nicht notwendig, die Immobilie selbst zu bewohnen und kann zeitweise auch vermietet worden sein. Es muss sich nicht einmal um den Hauptwohnsitz handeln. Auch eine überwiegend selbst genutzte Ferienwohnung kann unter Anderen die Voraussetzung erfüllen.

Wichtig hier ist nur: Eine Immobilie gilt als eigengenutzt im rechtlichen Sinne, wenn es im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Damit reicht es schon aus, damit die Steuer entfällt und der Gewinn beim Immobilienverkauf nicht mehr nachbesteuert werden musss.

Wer jedoch mehrere Immobilien als Eigenheim verkauft, sollte auf die Drei-Objekt-Grenze achten.

Nicht nur die Spekulationssteuer droht Ihnen bei Immobilienverkauf. Wer innerhalb von 5 Jahren mindestens drei Immobilien oder Grundstücke verkauft, kann als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden. Dann besteht nicht nur die Gefahr der Versteuerung der Verkaufsgewinne im Vordergrund, sondern muss mit der Anmeldung eines Gewerbes mit Gewerbesteuer und Umsatzsteuer rechnen.

Steuer bei Erbe und Schenkung

Wer eine Immobilie geerbt oder sie im Rahmen einer Schenkung erhält und diese im Anschluss verkaufen möchte, muss folgendes im Auge behalten. Die gerade angesprochene Spekulationsfrist ist an einem Erbe oder einer Schenkungsfrist geknüpft. Das heißt; hier spielt es eine Rolle wie lange die Immobilie im Eigentum des Erblassers oder Schenkenden war und ob sie durch diesen bewohnt wurde. War die Immobilie als Eigenheim oder länger als 10 Jahre im Eigentum des vorherigen Besitzers, fällt keine Spekulationssteuer an.

 

Siehe ähnliches Thema: Steuerfalle mit einem Immobilieninvestment!