Verschuldungsgrad?! wie wichtig ist er im Immobilieninvestment

Verschuldungsgrad und Kreditrisiko

Der Verschuldungsgrad ist unter den Bilanzierungszahlen zu finden und gehört zur Kapitalstruktur. Diese Kennzahl gilt als eine der bedeutendsten Zahlen überhaupt in der Bilanzierung. Im Wesentlichen gilt, dass sich mit zunehmendem Verschuldungsgrad das Kreditrisiko erhöht. Bei der Bilanzierung eines Unternehmens wird immer das Fremdkapital dem Eigenkapital gegenübergestellt. Immobilieninvestments sind mit weniger Belastungen deutlich unabhängiger gegenüber ihren Gläubigern und gelten als besonders stabil. Pauschal kann man aber nicht davon ausgehen, dass ein konstant niedriger Verschuldungsgrad von Vorteil ist. Bleibt ein hoher Anteil an Eigenkapital dauerhaft im Bestand bestehen, bleibt unter Umständen das Investitionspotential ungenutzt und die Wachstumsrate verringert sich.

Eigenkapital und Darlehenshöhe

Der durchschnittliche Bundesbürger bringt ca. 50.000 EUR Eigenkapital als Anzahlung für den Kauf seiner Immobilie auf (üblicherweise das Eigenheim) und zahlt durchschnittlich 264.000 EUR für den Erwerb einer Immobilie. Der Eigenkapitalanteil liegt demnach anfänglich bei 19 % und der Fremdkapitalanteil bei 81 %, was eine durchschnittliche Darlehenshöhe von 214.000 EUR ergibt (Stand April 2019, Sparda-Bank).

Risikoverteilung bei Vermietung und Eigenheim

Derzeit leben 47 % der Deutschen selbst in ihrem Eigenheim. Der Einkaufswert ist lediglich als Mittelwert zu sehen, kann aber als ein wegweisender Orientierungswert betrachtet werden. Immobilien, die als Eigenheime genutzt werden, sind jedoch deutlich risikoärmer einzustufen als Immobilien, die vermietet werden. Der Grund dafür ist, dass sie kein Mietausfallrisiko bergen, da die Besitzer selbstverantwortlich darin wohnen und nicht gekündigt werden können. Den vermieteten Immobilien sind solche Vorteile verwehrt und damit einem höheren Risiko ausgesetzt. Gemessen am erhöhten Risiko ist das Fremdkapital anzupassen und entsprechend zu verringern.

Musterbeispiel an einem kleinen Portfolio mit 4 Immobilien

Das Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital im einzelnen und insgesamt. 

Mehr zu dem Thema finden Sie in dem Beitrag des VFR Verlag für Rechtsjournalismus

Börsennotierte Aktien, die aus Unternehmen stammen, werden regelmäßig gehandelt und wechseln häufig ihren Besitzer. Sie sind hohen Preisschwankungen ausgesetzt und daher sehr unsicher. Mit der Unternehmensbewertung (Value Investing) werden Daten aus den Quartalszahlen und Abschlussberichten analysiert, um die Unternehmen am Markt zu bewerten. Eine der fundamentalsten Kennzahlen zur Risikobewertung bleibt der Verschuldungsgrad. Er drückt vor allem Stabilität aus, da viele Anleger nicht bereit sind, in hoch verschuldete und zugleich riskante Unternehmen zu investieren. Der Verschuldungsgrad bezeichnet das Verhältnis von Fremdkapital zum Eigenkapital in Prozent. Die Spanne des Verschuldungsgrades liegt zwischen 30 % und 40 %, wobei 30 % als sehr solide und 40 % als sehr riskant gelten.

Faustregel des Verschuldungsgrades

In der Betriebswirtschaft gilt eine allgemeine Faustregel, wobei dieses Verhältnis nicht größer als 2:1 sein darf, sodass sich ein Verschuldungsgrad von maximal 200 % ergibt. Liegt beispielsweise der Eigenkapitalanteil bei 50.000 EUR (33 %) und der Fremdkapitalanteil bei 100.000 EUR (67 %), ergibt sich daraus ein Verschuldungsgrad von genau 200 %, das bedeutet 1/3 Eigenkapital und 2/3 Fremdkapital. Zur Ergänzung kann der dynamische Verschuldungsgrad hinzugezogen werden. Statistischer Verschuldungsgrad = (Fremdkapital/Eigenkapital) 100 %. Letztlich hängt der Verschuldungsgrad von der Risikobereitschaft des Investors ab. Riskante Investoren, die ein hohes Wachstumspotential anstreben, sind bereit, einen Verschuldungsgrad von unter 200 % einzugehen. Sicherheitsorientierte Investoren liegen hingegen deutlich über 200 %.

Siehe verwandtes Thema: Kennzahlen der Kapitalstruktur