Wie sollte ein Immobilienportfolio finanziell strukturiert sein?

Die Ausrichtung des Immobilienportfolio insgesamt oder im Einzelnen werden immer zu Beginn vom Immobilieninvestor festgelegt. Hier geht es um die Ausrichtung des Kapitalflusses, wohin es künftig fließen soll. Der Kapitalfluss besteht aus Umlaufvermögen, Steuergelder und Wachstumsannahmen. Deren Ausrichtung sind eng an den Zielen des Privatanlegers gebunden und kann daher sehr unterschiedlich ausfallen sein.

Ziele und Ausrichtung

Ein erster wichtiger Schritt für die Portfolioarbeit ist es herauszufinden, welchen Schwerpunkt Sie als Nutzer mit Ihrem Investment verfolgen. Dabei können sich durch neu ergebende Situationen ihre Zielsetzungen ständig verändern und müssen letztendlich neu ausgerichtet werden. Fundamentale Kenner vertrauen dem Immobilienmarkt nicht blind, sondern bilden sich ein eigenes Urteil. Mit dem Portfolio werden Investoren in die Lage versetzt Investitionsentscheidungen selbst zu treffen, von denen Sie erwarten können, das Ihr Investment sicher angelegt ist,
um auch die erwartende Rendite zu erzielen. Privatanleger haben oftmals Unternehmen aus der Immobilienbranche, die betriebswirtschaftlichen Voraussetzungen unterliegen und die sinnvoll gesteuert werden müssen.

In den meisten Fällen handelt es sich um homogene Bestände der Wohnimmobilien, auch unter der Bezeichnung „Wohninvestment der Privatanleger“ bekannt. Privatanleger halten ihre Immobilien im Privatvermögen und treten als Bestandshalter meist ohne gewerblichen Handel auf.

Die Haupttätigkeit eines Immobilieninvestors findet hinter dem Schreibtisch statt, an dem alle Informationen zusammentreffen und in einem Immobilienportfolio festgehalten werden. Vergessen Sie das nicht.

Ein Immobilienportfolio für Privatinvestoren in 4  einfache Ausrichtungen gegliedert sein.

 

1. Tilgung

Es sind Tilgungsstarke Immobilien gemeint, bei denen die Bankrate hoch gegenüber den Anderen angesetzt wird. Das Interesse besteht darin, dass die Darlehenssumme in absehbarer Zeit getilgt wird, wodurch die gesamte Darlehenslaufzeit sich verkürzt und der Verschuldungsgrad minimiert wird. Solche Immobilien können viel Eigenkapital in Form von Verringerung der Objektbelastungen aufbauen und in Kürze hohe Nachbeleihungswerte schaffen – Vergleichsweise mit einer Kapitalbeschaffung.

Zu beachten ist, dass die Tilgung kein zu großer Anteil der Einnahmen beanspruchen darf, da sonst die monatlichen zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel nicht mehr gewährleistet sind und damit die Zahlungsfähigkeit eingeschränkt werden kann. Für ein Immobilieninvestment ist grundsätzlich eine niedrige Tilgungsrate anzusetzen.

2. Wachstum

Damit sind Wertentwicklungen bestimmter Regionen gemeint, die von hohen Einflussfaktoren abhängig sind, wie der; künftig geplante Bahnverbindungen, Neubaugebiete, industrielle Expansion, Supermärkte, Kindergärten oder von Zuwanderungen bestimmter Region und andere. Günstige Regionen können unter der Entwicklung solch einer Infrastruktur Tendenzen einer Preisentwicklung bieten. Unter Umständen sind auch stabile Hochpreisregionen betroffen, die auf lange Sicht Entwicklungstendenzen aufweisen.

Eine weitere Möglichkeit besteht aus einer opportunistischen Ausrichtung. Immobilien werden erworben, weil beispielsweise der Marktzins sinkt, Nachfrage steigt, Erschwinglichkeitsindex sich erhöht oder die Zuwanderung in bestimmten Regionen stark zunimmt.

Kaufabsichten ausschließlich auf Wachstumsannahmen zu entscheiden, gelten jedoch als unzureichend und bedarf weitere Entscheidungshilfen.

3. Cashflow

Der Überschuss nach Abzug aller Verbindlichkeiten stellt den monatlichen Überschuss finanzieller Mittel dar, dass die Liquidität ausmacht. Er ist einer der wichtigsten Felder, der bei zunehmender Immobilienbestand an Bedeutung gewinnt. Privatanleger verfügen in der Regel über begrenzte finanzielle Mittel und sind entsprechend auf solche Einnahmen angewiesen.

4. Steuervorteile

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten Steuervorteile zu nutzen, die bis hin zu einem regressiven Tarifverlauf führen kann. Eine Abschreibung mit 2,5 % und dazu eine niedrige Tilgung kann bereits zu Steuerersparnissen führen. Mieteinnahmen, die so gestaltet sind, dass keine Besteuerung anfällt, kann ebenfalls als ein Steuervorteil bezeichnet werden. So gesehen sind Steuervorteile in ihrer Bezeichnung und Bewertung nicht klar abzugrenzen und können unterschiedlich ausgelegt werden.

Sie sind auch unterschiedlich miteinander zu kombinieren, wie beispielsweise; endfälliges Darlehen, Finanzierungen mit Bausparverträge, denkmalgeschützte Immobilien, innerhalb einer Rechtsform und andere.

Ausrichtung eines Musterportfolios (einfach)

                            

  Tilgung     

                                                        

Wachstum

                           

                     Cashflow                                

Steuervorteile

1 ETW

* anfgl. Tilgung: niedrig / 1,99 %

* hoher Cashflow: hoch / mtl. 345

* Steuervorteile: gering / 2,5 % Abschreibungsrate

* Wachstum: /

2 ETW

* anfgl. Tilgung: niedrig / 2,15 %

* niedriger Cashflow: negativ / hohe Ist-Soll-Miete Differenz

* Steuervorteile: gering / 2,5 % Abschreibungsrate

* Wachstum: /

3 GE

* anfgl. Tilgung: hoch / 4,02 %

* hoher Cashflow: negativ

* Steuervorteil: nicht vorhanden

* Wachstum: /

4 MFH

* anfgl. Tilgung: niedrig / 2,1 %

* Cashflow: hoch / mtl. 1.020

* Steuervorteil: gering / 2,5 % Abschreibungsrate

* Wachsturm: /

Insgesamt ist das vorliegende Musterportfolio ausgewogen ausgerichtet, ohne  Schwerpunkt.

Das Musterportfolio ist nur ein Beispiel. Auch andere Möglichkeiten einer Darstellung können richtig sein.

Siehe verwandtes Thema: Immobilienportfolio

 

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