Zinsänderungsrisiko und Zinsentwicklung
Die Zinsen für Immobiliendarlehen entwickeln sich auf den gesamt Finanzmarkt aus. Wie sich diese in der Zukunft weiter entwickeln wird, kann kein Experte sicher voraussagen. Dafür sind die internationalen Faktoren und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu vielfältig.
Gegenwärtig sind die Zinsen in Deutschland niedrig, daher können die Zinsen so gesehen nur noch nach oben gehen. In Zeiten hoher Zinsen gibt es hingegen das Risiko, dass die Immobilienpreis fallen. Daher ist es wichtig, sich jetzt die niedrigen Zinsen langfristig zu sichern.
Derzeit sind viele Voraussetzungen am Zinsmarkt gegeben, die eine Niedrigzins – Strategie notwendig machen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat bereits angekündigt, den Leitzins zu erhöhen. Dabei sind sich die die Experten einig, dass die sogenannte Zinswende kurz bevorsteht. Unter der Zinswende ist zu verstehen, dass man die Umkehr des Trends der vergangenen Jahre. Denkbar ist jedoch auch, dass die Zinsen weiterhin im mittleren Tief bleiben könnten.
Die Zinsentwicklung bleibt spannend. Sicher ist aber: Die aktuellen Zinsen sind für den Immobilienkauf außerordentlich günstig.
Mehr zu dem Thema, siehe: Zinserhöhung / Allgemeine Fragen und Antworten
Niedrigzins benötigt eine gute Plansicherheit
Der Bausparvertrag mit seinen günstigen und fest vereinbarten Konditionen kann eine ideale Lösung für die Sicherung der Niedrigzins bieten. Sie können daher sicher planen und sparen zusätzlich Kapitalkosten, wenn der bestehende Darlehen einen höheren Sollzins hat. Mit dem Sparguthaben können Anschlussfinanzierung bedient werden oder Neuinvestition mit künftig günstige Zinsen beansprucht werden.
So sichern sich Immobilieninvestoren rechtzeitig Niedrigzins
Die hohe Inflationsrate, die angekündigte Zinserhöhung der US-Notenbank, steigende Renditen bei Bundesanleihen – sind einige Indizien dafür, dass die Bauzinsen in Deutschland bald steigen werden. Für Investoren könnte das bald teurer werden. Abhilfe schaffen können beispielsweise auch sogenannte Forward-Darlehen, bei denen die Bank den Zins für einen zukünftig beginnenden Kredit schon heute festlegen. Für diese Vorlaufzeit zahlt der Darlehensnehmer einen kleinen Zinsaufschlag. Der Aufschlag dürft aber je nach Leitzinsentwicklung deutlich unter dem künftigen Zinsniveau liegen.
„Der gegenwärtige Zeitpunkt für solche Kredite optimal!“, das berichtet Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung. Mit seinem Team hat Herbst die Konditionen dieser Kredite bei bundesweiten und regionalen Banken recherchiert.
3 Möglichkeiten der Niedrigzins Sicherung
Möglichkeit 1: Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung
Der Darlehensnehmer zahlt in festen Raten aus Zins und Tilgung zurück. Bei Vertragsabschluss wird der Zinssatz für die Zinsbindungsfrist festgelegt und dabei oft die 10 Jahre gewählt. Nach Ende der Zinsbindung ist das Darlehen jedoch in den meisten Fällen nicht abbezahlt. Darlehensnehmer müssen dann zum aktuellen Zinssatz neu Refinanzieren. Sind die Zinsen in der Zeit gestiegen, verteuert sich also die Finanzierung. Wer langfristig günstige Zinsen sichern will, wählt eine lange Zinsbindung von mindestens 15 oder mehr.
Möglichkeit 2: Kombikredite der Bausparkassen
Der Immobilieninvestor schließt für sein Investment einen Bausparvertrag in Höhe seines Kreditbedarfs ab, erhält aber die Summe für den Kauf sofort als Darlehen. Für das Darlehen zahlt er nur Zinsen. Parallel spart er den Bausparvertrag: Ist dieser zuteilungsreif, wird das Sofortdarlehen übernommen. Danach wird das Bauspardarlehen getilgt. Mit dem Kombikredit kann sich der Darlehensnehmer die gegenwärtigen Konditionen für bis zu 30 Jahre sichern.
Möglichkeit 3: Bausparvertrag
Wenn eine baldige Anschlussfinanzierung ansteht, kann neben der laufenden Finanzierung einen Bausparvertrag in Höhe der künftigen Restschuld vorfinanzieren. Bis zum Ende der Zinsbindung sollten mindestens 25 % der Bausparsumme angespart werden. Der Vorteil liegt darin, dass Bausparer nicht zur Abnahme des Darlehens verpflichtet sind. Im Grundbuch reicht zudem die Absicherung im zweiten Rang. Auch in so einem Fall kann der Bausparer die staatlichen Förderungen profitable einsetzen,
Weitere Zinsinstrumente
Aus Kostengründen funktionieren Zinsswaps normalerweise so, dass nicht alle zwei Zinszahlungen in voller Summe ausgetauscht werden, sondern stattdessen findet lediglich der Übertrag des Saldos statt, der sich aus der Differenz ergibt, die zwischen den zwei Zinszahlungen entsteht.
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