Schulden als Immobilieninvestor

Warum Fremdfinanzierung der Schlüssel zum Erfolg ist

Beim Thema Schulden denken viele Menschen an finanzielle Risiken und Belastungen – ein Gedanke, der für viele abschreckend wirkt. Gerade angehende Immobilieninvestoren tun sich schwer, sich mit der Idee hoher Fremdfinanzierung anzufreunden, insbesondere wenn es um sechsstellige oder sogar Millionenbeträge geht. Genau diese Denkweise führt oft dazu, dass der Schritt in den Immobilienmarkt gar nicht erst gewagt wird. Dabei sind Schulden für erfahrene Immobilieninvestoren ein unverzichtbares Werkzeug: Sie ermöglichen Investitionen, die mit reinem Eigenkapital unmöglich wären, und schaffen die Basis für ein solides Vermögenswachstum. In diesem Beitrag wird gezeig, warum Fremdfinanzierung im Immobiliengeschäft nicht nur üblich, sondern auch strategisch sinnvoll ist – und wie Investoren sie gezielt nutzen können, um langfristig erfolgreich zu sein.

 

Schulden in der Realwirtschaft und Finanzwirtschaft

Die Schulden kommen aus der Realwirtschaft und Finanzwirtschaft und spielen eine zentrale Rolle, obwohl sie grundverschieden ausgerichtet sind. Besonders im Immobiliensektor zeigt sich, wie Fremdkapital je nach Kontext unterschiedlich genutzt wird. 

Realwirtschaft: In der Realwirtschaft geht es darum, greifbare Werte zu schaffen. Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Eigenheim bauen oder ein kleines Handwerksunternehmen gründen. Ohne Fremdkapital wäre das kaum möglich. Handwerker finanzieren Materialien und Maschinen vor, Haushalte nehmen Kredite auf, um ein Haus zu bauen oder zu kaufen. Hier steht immer ein realer Gegenwert – wie Ihr neues Zuhause oder ein fertiggestelltes Bauprojekt – im Vordergrund. In Deutschland beläuft sich das Schuldenvolumen der privaten Haushalte und Unternehmen in der Realwirtschaft auf rund 7 Billionen Euro. Davon entfallen etwa 1,6 Billionen Euro allein auf Immobilienkredite für Wohnimmobilien. Diese Kredite sind meist langfristig angelegt und zweckgebunden, was ihre Risiken im Vergleich zur Finanzwirtschaft reduziert. Seit 2000 hat sich das Schuldenvolumen in der Realwirtschaft moderat entwickelt, da Investitionen wie Eigenheime oder Maschinen oft langfristig planbar und stabil sind (siehe Link zur Quelle).

Ein typisches Beispiel ist der Immobilienkredit: Ein Eigenheimfinanzierer bringt in der Regel 19 % Eigenkapital mit und die Bank hilft Ihnen mit einem Kredit für den Rest. Es ist ein vertrauter Prozess, der vielen Menschen begegnet, sei es beim Hausbau oder einer Renovierung. Anders als in der Finanzwirtschaft geht es hier weniger um Gewinne, sondern darum, ein Eigenheim zu schaffen.

Finanzwirtschaft: Die Finanzwirtschaft dagegen hat oft wenig mit unserem Alltag zu tun – und doch beeinflusst sie uns stark. Hier dreht sich alles um Kapitalvermehrung. Banken, Fonds und Investoren nutzen Fremdkapital, um Finanzprodukte wie Aktien oder Anleihen zu handeln. Immobilienkredite werden häufig in Wertpapieren gebündelt und weltweit gehandelt – oft ohne direkten Bezug zur Immobilie selbst. Das globale Schuldenvolumen in der Finanzwirtschaft wird auf über 200 Billionen US-Dollar geschätzt. Allein in Europa macht das Volumen der Finanzderivate ein Vielfaches des Bruttoinlandsprodukts der EU aus (siehe Link zur Quelle). Diese Zahlen verdeutlichen, wie stark die Finanzwirtschaft gehebelt ist und wie wenig reale Werte diesen Summen gegenüberstehen. Seit 2000 hat sich das Schuldenvolumen in der Finanzwirtschaft nahezu verdreifacht, was auf die expansive Geldpolitik und die zunehmende Bedeutung von Finanzprodukten zurückzuführen ist. Die Finanzwirtschaft übersteigt das Volumen der Realwirtschaft bei den Schulden um ein Vielfaches. Schätzungen zufolge macht die Finanzwirtschaft rund 70 % des globalen Schuldenvolumens aus, während die Realwirtschaft lediglich etwa 30 % beiträgt. Dieses Verhältnis hat sich in den letzten Jahrzehnten zugunsten der Finanzwirtschaft verschoben, da deren Wachstum durch Innovationen im Finanzsektor und die Möglichkeit der Kapitalhebelung weitaus stärker vorangetrieben wurde. Während die Schulden der Realwirtschaft in moderatem Tempo wachsen, hat das exponentielle Wachstum der Finanzwirtschaft das globale Verhältnis stark verändert.

Für Immobilieninvestoren liegt der Unterschied zwischen den Beiden in der Ausrichtung: Die Investoren aus der Finanzwirtschaft beschäftigen sich mit der Beschaffung und Verteilung von Kapital deutlich intensiver. Wer versteht wie die Finanzwirtschaft mit Fremdkapital funktioniert, weiß dass Schulden durch Fremdfinanzierung keineswegs verwerflich ist. In der Finanzwelt geht es grundsätzlich darum, sich Geld zu einem bestimmten Zinssatz von der Bank zu leihen und dieses Kapital gewinnbringend zu investieren, wie es bei Immobilienkäufen der Fall ist. Diese Praxis ist keineswegs neu; Unternehmen, Banken und auch Städte oder Staaten handeln nach dem gleichen Prinzip: Sie leihen sich Kapital, um dieses für höherwertige Investitionen zu nutzen. Immobilieninvestoren verfolgen dieselbe Strategie und nutzen die Hebelwirkung der Fremdfinanzierung, um von den langfristigen Erträgen einer gut ausgewählten Immobilie zu profitieren. 

 

Das Grundprinzip der Fremdfinanzierung und Kapitalfluss

Das Grundprinzip der Fremdfinanzierung basiert auf dem Fluss von Geld zwischen verschiedenen Akteuren. Der Prozess beginnt bei den Sparern und endet bei den Investoren, die in Vermögenswerte wie Immobilien investieren. Sparer legen ihr Geld in Banken an, die es dann weiterverleihen. Banken erhalten diese Geld und auch von den Zentralbanken zu günstigen Zinssätzen und vergeben dieses zu höheren Zinssätzen an Kreditnehmer. Der Ablauf führt weiter zu Staaten und Unternehmen, die Kapital für Projekte oder Expansion benötigen. Diese leihen sich Geld über Anleihen oder Bankkredite. Auch der Immobilieninvestor nutzt Kredite von Banken, um eine Immobilie zu kaufen. Die Bank verdient an der Zinsdifferenz zwischen dem Leitzins der Zentralbank und dem Zinssatz, den sie dem Investor berechnet. Hier gilt nach dem Sprichwort: „Das Geld für sich arbeiten lassen!“

Ein Immobilieninvestor nutzt das Darlehen, um eine Immobilie zu kaufen, die eine Rendite abwirft. Nehmen wir an, der Kredit hat einen Zinssatz von 3 % und die Immobilie bringt 6 % Rendite. Die Differenz von 3 % ist der Gewinn des Investors. Zusätzlich profitiert der Investor von der Wertsteigerung der Immobilie, möglichen steuerlichen Vorteilen und den Inflationseffekten, da die Schulden im Laufe der Zeit durch die Inflation an Wert verlieren. Dieses Prinzip zeigt, wie der Immobilieninvestor mithilfe der Fremdfinanzierung seine Renditen generieren kann.​

 

Fremdfinanzierte Marktteilnehmer in %

1. Staaten: Länder wie Japan weisen eine Fremdfinanzierung von 72 % des Bruttoinlandsprodukts (BIP) auf, Italien mit ca. 58 % und die USA rund 85 % (siehe Link zur Quelle).
2. Banken: Große Banken operieren sogar mit einer Fremdfinanzierung von mehr als 95 bis 98 % über 1.000 % (beträgt mehr als das Zehnfache des Eigenkapitals).
3. Unternehmen: Börsennotierte Unternehmen haben in der Regel eine Fremdfinanzierung zwischen 60 bis 70 %.
4. Fonds: Je nach Anlagestrategie besteht eine Fremdfinanzierung zwischen 20 und 55 %.
5. Immobilieinvestoren: Private Eigenheimbesitzer rund 80 %, Kapitalanleger zwischen 40 bis 60 % und Investoren zwischen 0 bis 30 %.

Diese Zahlen verdeutlichen die unterschiedlichen Verschuldungsniveaus und -strategien der einzelnen Akteure im Finanzsystem.

 

Welche Immobilieninvestoren gibt es!?

Mehr zum Thema: siehe hier!

 

Die EZB als Geldgeber

Notenbanken, allen voran die Europäische Zentralbank (EZB), spielen eine zentrale Rolle im Prozess der Fremdfinanzierung. Sie bestimmen den Leitzins, der als Basis für die Konditionen dient, zu denen sich Banken refinanzieren können. Sind die Zinsen niedrig, wird Geld für Banken günstiger, und sie geben diese günstigen Konditionen in Form von Krediten an ihre Kunden weiter. Dies fördert die Fremdfinanzierung, insbesondere im Immobilienmarkt. Private und gewerbliche Investoren nutzen das günstige Geld , um Immobilien zu kaufen, was zu einer steigenden Nachfrage führt. Diese Nachfrage treibt die Immobilienpreise in die Höhe und macht den Markt für Anleger noch attraktiver.

Allerdings hat diese Entwicklung auch gesellschaftliche Auswirkungen. Während Immobilieninvestoren durch Wertsteigerungen und Mieteinnahmen von der Marktdynamik profitieren, führt der starke Anstieg der Immobilienpreise zu einer wachsenden Ungleichheit bei der Vermögensverteilung. Menschen ohne Zugang zu Kapital oder Krediten können sich oft keine Immobilien mehr leisten und werden langfristig benachteiligt. Die Niedrigzinspolitik der Notenbanken verstärkt daher die Kluft zwischen Immobilienbesitzern, die ihr Vermögen stetig vermehren, und denen, die auf Mieten angewiesen bleiben. Diese Effekte zeigen, wie stark die Entscheidungen der Notenbanken die Vermögensverteilung und den Immobilienmarkt beeinflussen.

 

Zahlen und Fakten im Immobilienmarkt Deutschlands

 

Schuldenstrategie für Immobilieninvestoren

1. Fremdfinanzierung: Ein Muss für Immobilieninvestoren

Grundlagen zur Fremdfinanzierung aus dem Immobilieninvestment

• Leverage-Effekt: Er beschreibt die Hebelwirkung, die durch den Einsatz von Fremdkapital entsteht. Immobilieninvestoren können so ihre Eigenkapitalrendite steigern, wenn die Gesamtrendite der Immobilie (Mieteinnahmen + Wertsteigerung) über den Finanzierungskosten liegt.

• Eigenkapitalrendite: Die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (ROE) steigt, wenn Investoren ihre Immobilie fremdfinanzieren. Nehmen wir ein Beispiel: Wenn ein Investor eine Immobilie für 500.000 € kauft und dafür nur 100.000 € Eigenkapital einsetzt, wird der Gewinn, den die Immobilie generiert, relativ zur Höhe des eingesetzten Eigenkapitals stark vergrößert.

2. Vorteile der Schuldenfinanzierung

Schulden können die finanzielle Flexibilität eines Investors erheblich verbessern. Hier sind einige der wesentlichen Vorteile der Schuldenfinanzierung für Immobilieninvestoren:

• Liquidität bewahren: Durch die Aufnahme von Fremdkapital kann der Investor sein Eigenkapital streuen und mehrere Immobilien gleichzeitig erwerben, anstatt sich auf eine einzige Immobilie zu beschränken. Dies ermöglicht eine breitere Diversifikation des Portfolios und erhöht die Chancen auf langfristige Erträge.
• Steuerliche Vorteile: Zinsen auf Immobilienkredite sind in vielen Ländern steuerlich absetzbar, was die Gesamtsteuerlast des Investors reduziert. Durch die Schulden kann somit nicht nur die Rendite erhöht, sondern auch die Steuerlast gesenkt werden.

3. Schuldenmanagement: Der Schlüssel zum Erfolg

Es ist wichtig, dass Immobilieninvestoren ihre Schulden sorgfältig managen, um mögliche finanzielle Risiken zu minimieren. Hier sind einige Grundprinzipien des erfolgreichen Schuldenmanagements:

• Realistische Finanzplanung: Ein erfolgreicher Investor weiß, wie er seine Rückzahlungsverpflichtungen und Zinsen mit den Einnahmen aus der Immobilie optimal bringt. Es ist entscheidend, vor der Investition einen soliden Finanzplan aufzustellen, der sowohl Worst-Case-Szenarien als auch unvorhergesehene Kosten berücksichtigt.
• Zinssätze beobachten: Die Zinsen haben direkten Einfluss auf die Rentabilität einer Investition. Immobilieninvestoren sollten die Zinssätze auf dem Markt genau beobachten und, wenn möglich, langfristige Kredite mit festen Zinssätzen bevorzugen. Steigen die Zinsen, könnten variabel verzinste Kredite eine finanzielle Belastung darstellen.

4. Risiken der Fremdfinanzierung und wie man sie minimiert

Obwohl Fremdfinanzierung viele Vorteile bietet, birgt sie auch gewisse Risiken. Diese Risiken lassen sich jedoch durch eine gute Planung und strategische Entscheidungen minimieren:

• Zinsrisiko: Steigende Zinsen können die Kosten für die Schulden erhöhen und die Rendite des Investors schmälern. Aus diesem Grund ist es ratsam, festverzinsliche Darlehen zu wählen oder rechtzeitig eine Zinsbindung zu verlängern.
• Liquiditätsrisiko: Wenn eine Immobilie nicht wie geplant vermietet wird oder unerwartete Leerstände auftreten, kann es schwierig werden, die monatlichen Rückzahlungen zu leisten. Es ist daher ratsam, immer eine Liquiditätsreserve einzuplanen.
• Marktrisiken: Der Immobilienmarkt kann Schwankungen unterliegen. Eine Immobilie könnte im Wert sinken, was dazu führt, dass der Investor bei einem Verkauf oder einer Refinanzierung weniger erzielt als erwartet. Hier hilft eine fundierte Marktanalyse, um langfristige Trends und potenzielle Risiken besser abzuschätzen.

5. Langfristige Strategien für Immobilieninvestoren

Erfolgreiche Immobilieninvestoren verstehen, dass Schulden ein Werkzeug sind, das mit Bedacht eingesetzt werden muss. Eine langfristige Strategie sorgt dafür, dass Investoren ihre Schulden effektiv managen und ihre Vermögenswerte stetig ausbauen können:

• Schulden als Wachstumsstrategie: Während viele Menschen darauf bedacht sind, ihre „Schulden schnell abzubezahlen“, verstehen Immobilieninvestoren oft, dass es strategisch sinnvoller ist, Kredite zu halten und mit den liquiden Mitteln weitere Immobilien zu erwerben. Solange die Zinsen niedrig und die Immobilienrenditen höher sind, macht es oft mehr Sinn, Schulden zu nutzen, um das Portfolio zu erweitern.
• Schulden tilgen oder reinvestieren?: Dies ist eine der häufigsten Fragen von Investoren. In Zeiten niedriger Zinsen kann es vorteilhafter sein, freie Mittel in neue Projekte zu reinvestieren, anstatt bestehende Kredite vorzeitig zu tilgen. Eine genaue Kosten-Nutzen-Rechnung ist hier unerlässlich.

6. Beispielrechnung: Wie der Leverage Effekt das Immobilieninvestment optimiert

Um das Potenzial des Leverage Effekts zu verdeutlichen, werfen wir einen Blick auf eine Beispielrechnung:

• Ein Immobilieninvestor kauft eine Wohnung für 300.000 €. Er nimmt ein Darlehen von 240.000 € (80 % Fremdkapital) auf und investiert 60.000 € Eigenkapital. Die jährliche Nettomietrendite beträgt 6 % auf den Kaufpreis, also 18.000 € pro Jahr. Nach Abzug der jährlichen Zinszahlungen für das Darlehen (z. B. 2 % Zins = 4.800 €) und der laufenden Kosten bleibt eine Rendite von ca. 13.200 € übrig.
• Setzt man diese Rendite ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital (60.000 €), ergibt sich eine Rendite auf das Eigenkapital von ca. 22 %. Dies verdeutlicht, wie der Leverage Effekt und Fremdkapital die Eigenkapitalrendite vervielfachen können.

 

Schlussfolgerung

Während Konsumschulden vermieden werden sollten, können strategisch eingesetzte Schulden, die langfristig Vermögen aufbauen, wie bei Immobilieninvestments, ein wichtiger Schlüssel zum Erfolg sein. Eine intelligente Nutzung des Leverage-Effekts ermöglicht es, größere Immobilienkäufer zu realisieren und das Portfolio schneller auszubauen. Entscheidend ist jedoch, dass Rendite und Risiko in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Durch fundierte Planung, und realistische Kalkulation können Sie den Immobilienmarkt effektiv für den Vermögensaufbau nutzen. Langfristiger Erfolg erfordert Geduld, Anpassungsfähigkeit und ein tiefes Verständnis der Marktdynamiken.

 

Wenn Sie Ihre persönliche Schuldengrenze bei Ihrem Immobilieninvestment noch nicht genau kennen, finden Sie hier weitere Informationen dazu, wie Sie diese realistisch einschätzen können.